亚洲城网页版 ca88 cc >>发展规划研究 总第22期 2013年>> 方法探悉 打印 | 收藏 | 字体: | 阅读 次数 | 发布日期:2013/1/30
我国城市CBD建设和发展的误区及对策建议
张仁开

一、我国城市CBD建设和发展的历程
CBD (Central  Business  District),即商务中心区,又称中央商务区,它最早是由美国社会学家伯吉斯(E. W. Burgess) 在研究芝加哥城市的空间结构时提出来的。CBD起源于20世纪20年代的美国,意为商业会聚之地。20世纪五六十年代,在发达国家,城市中心区制造业开始外迁,而同时商务办公活动却不断向城市中心区聚集,要求一些大城市在旧有的商业中心的基础上重新规划和建设具有一定规模的现代商务中心区,纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区,它们都是传统CBD的典型代表,而且是相应国际经济中心城市及其腹地的功能集聚中心,是其所在国家或地区经济实力和国际竞争力的象征与标志,在促进当地经济社会发展与科学技术进步中发挥了非常重要的作用。
鉴于CBD在城市经济和社会发展中所起的巨大作用,改革开放以来,随着我国经济的快速发展,一些城市开始探索发展CBD,但由于CBD是商品经济和高度城市化的产物,因此,直到20世纪90年代中期以前,也只有少数沿海大城市明确提出了要发展CBD,20世纪90年代中期以后,随着我国经济实力的增强和城市化的不断推进,CBD开始受到广泛关注。总体上看,国内城市CBD的建设大致经历了以下几个阶段。
第一阶段,探索起步阶段(20世纪70年代末期-90年代初期)
 CBD是发达的商品经济和高度城市化的产物。这一时期的国情决定了我国城市CBD的实践只能是个别城市的“豪侈品”。事实上,1992年以前基本上是上海市的摸索和准备阶段。1982年上海市通过《土地使用规划管理技术规定(初稿)》,开创了全国土地有偿使用的先河,为后来陆家嘴CBD建设确立了基本的土地开发模式。1986年上海市城市规划设计研究院提出了《陆家嘴地区规划》,在全国首次提出了CBD的使用性质。
第二阶段,发展扩大阶段(20世纪90年代中后期)
这一阶段的两个最明显的特点,一是越来越多的城市开始明确提出建设和发展CBD,借以提升城市的竞争力。例如,1993年的《北京城市总体规划》中,首次明确提出“在建国门至朝阳门、东二环路至东三环之间”,建设中央商务区。这是北京政府首次提出建设自己的CBD。同年,《广州新城市中心区-珠江新城规划》出台,珠江新城作为政府规划的“广州新城市中心区”出现,开发商和专家均将此视为广州CBD的代名词。西安、重庆、武汉等城市也纷纷提出建设自己的CBD;二是一些早期规划和建设的CBD,如上海陆家嘴CBD得到迅猛发展,成为所在城市的经济和商业核心,成为城市的象征和标志。
第三阶段、新世纪以来的创新发展阶段
20世纪90年代中期以来,国内开始掀起一股CBD建设和发展的热潮,许多城市,无论大小,都提出要发展CBD,国内CBD大战硝烟弥漫,再加上信息通信技术的进步,传统CBD受到了前所未有的巨大冲击与挑战。在国际上,如1997年的亚洲金融危机,暴露出传统CBD对国际游资的冲击和索罗斯金融大鳄的兴风作浪缺乏有效的预警机制和防范机制,在制止国际金融风险传递方面显得力不从心;“9.11”事件,又从安全角度将CBD海量数据的备份和异地存储提上了紧迫的议事日程。在此背景下,国内一些大城市开始谋求CBD的创新发展,以保持自己的竞争优势,如上海明确提出要顺应时代信息化的趋势,建设陆家嘴E-CBD,北京则提出要建设绿色CBD、生态CBD、打造总部经济基地。

二、我国城市CBD建设的误区和问题
(一)脱离实际,盲目跟风
CBD是一个城市经济、社会发展程度的象征,建设CBD需要具备一定的条件,除了具有丰富的历史沉淀、技术流、资金流、信息流和物流汇集的中心位置及具有较强的辐射效应、第三产业发达、GDP千亿元以上的整体经济实力和较高的人均GDP指标、完善的城市基础设施、高素质人才聚集等,还要有足够的国际影响力。因为CBD增长的源泉主要来自全球性商务机构的聚集,只有当一个城市进入到具有越来越大的区域性或全球性的影响力,跨国企业、国际金融机构及相伴而生的各种服务机构大量出现的阶段,这样的城市才会产生建设CBD的客观需要。然而,许多城市政府为了提升自身形象、创造政绩,看到CBD在其他城市的良好发展态势,或看到其他城市在竞相建设和发展CBD,因而不顾自身的基础条件和发展水平,纷纷上马CBD项目,结果劳民伤财,不但CBD没有发展起来,还浪费了本来就紧缺的建设资源,制约了城市经济和社会的发展。
(二)急功近利、贪大求全
国外的CBD一般都不超过4平方公里,只有一两条街道,建筑规模在200~2000万平方米。而国内某些城市却唯大唯美,数十条大街和数十平方公里划作CBD,并渴望在几年内建成。许多城市在CBD的定位上,没有经过反复研究,不根据城市的现有条件,提出了超越自身发展能力、不切实际的大而全的目标。最后因无力开发,造成资源浪费、土地撂荒,有的采取变通措施,带来更严重的后果。另外,还有一些城市将新区和CBD混同起来,做出十分宏大的规划,前景堪忧。
(三)建设走样,职能弱化
以北京CBD的建设为例,按照2002年制定的北京CBD总体规划方案,在3.99平方公里范围内控制建筑面积为1000万平方米,其中写字楼面积为500万平方米、住宅占25%,商业、服务、学问设施等占25%。但在实际操作中,已经出现了严重的偏离轨道现象,开发商更热衷于短平快的高档住宅,区内许多大项目都以公寓立项,目前建成的住宅面积就已经突破了500万平方米,加上在建的将突破1000万平方米。同时,商铺面积也在高奏凯歌,即将突破100万平方米,而作为商务区重头戏的写字楼的建设由于贷款较难、投资回收期较长、风险较大而受到冷落、开发滞后,“投资置业”挤占甚至取代商务开发的趋势愈演愈烈。再如,上世纪九十年代初广州就曾规划和开发CBD,结果房地产先行,只是建成一片100多万平方米的住宅社区,而真正意义上的CBD仍不见影。CBD建设的走样,使得其应有的功能被泛化和弱化。目前,在北京CBD周围地区借CBD之势大兴住宅和商务设施,众多的项目被贴上CBD或后CBD的标签。这种弱化、泛化CBD或鱼目混珠的现象,使中央商务“头重脚轻腹中空”,严重削弱了CBD的核心凝聚力;对CBD的建设也形成挤出效应,使商务设施容量超出市场的需求而形成资源浪费。
(四)功能雷同,缺乏特色
各个城市的CBD或同一城市不同等级的CBD各自为政,盲目地效仿国外模式,重复建设,结构单一。目前,在建的各城市CBD中,往往未能根据自身城市情况与特点开发适合的CBD模式,只是在盲目地效仿国外CBD,如纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯区、东京新宿等CBD的构建模式,结果是没有突出自身特色,在规模、环境、硬件及App服务上没有竞争优势,造成简单的重复建设和彼此间的恶性竞争,没有形成错位经营,功能雷同区域过多,造成很大的资源浪费。例如,北京CBD把未来总体发展目标定位在跨国企业地区总部和国际金融机构聚集地上,而相距数公里的北京金融街也已经建成110多万平方米的写字楼,不久就将超过200万平方米,其定位是金融商务中心区,正致力于面向国际化,即吸引国际金融机构入驻。中关村丰台区的跨国企业总部区建设也紧锣密鼓,而早先的中关村科技区也正在致力打造包括科技、商务和金融在内的综合功能。此外,王府井地区、亚运村地区也在分担着商务办公的功能,这几个地区的定位与朝阳CBD在功能设计上,存在部分或全部的交叉和重叠现象,在一个城市里相继开发、建设几大功能交叉重叠的区域,不能不让人担心有限的资源稀释和为争夺资源而爆发恶性竞争。
(五)体制不顺,管理不力
CBD建设还存在体制不顺,管理不力的情况。在不少城市的CBD建设中,管理体制没有理顺:一方面,不少CBD管理组织处于临时负责状态,不能行使完整的管理权;另一方面,方方面面机构都向CBD伸手进行干预,个别CBD往往因此而失败。再者是土地管理体制问题。本来CBD内划拨用地不能直接进入市场,但由于土地在不同的“婆婆”手里,土地使用权可以转让,一些CBD内的企业单位各自为战,自行招商引资、自我配套、自行组织建设,CBD开发处于无序状态。
(六)结构畸形,功能失衡
CBD建设结构不合理,功能失衡。CBD的形成离不开各产业的协调发展,按照国际成功的CBD的结构比例,应该是80%的写字楼,20%的商住公寓和配套服务设施,以商务为主。但不少城市在建设过程中,一方面,政府和开发商为寻求短期利益,由于住宅项目的资金投入量相对少一些,成本低,主要以开发商住公寓为主,CBD变成了居住中心区,在功能定位上不能将金融、办公、商贸等功能设施集中或吸引到这个区域来,在空间发展上不容易形成商务的大气候,制约了CBD的发展;另一方面,开发商只考虑企业利益不顾及公共利益,绿地等公共空间少,导致生态环境、功能的失衡等一系列问题。

三、促进我国城市CBD健康发展的策略建议
(一)注重规划引导
建设CBD一定要全面权衡、谨慎决策,注重科学规划、合理设计。CBD实际上只是一种以第三产业为主体的城市功能区,它并非是解决城市发展问题的万应良方。世界各地的中心商务区都有其自身的功能特色和发展规律,并非可以依样画葫芦,或者脱离市场经济规律、依赖行政手段,通过提供优惠贷款、土地低廉供给和税收减免等方式人为地“适得其反”,以为这样就能在自己的城市里拼凑出CBD。因此,不能把CBD当作秀招牌、形象工程、政绩项目来看待,而要对本地经济社会发展状况和趋势及各种客观条件作出准确的判断和审慎的决策。CBD是中央商务区,所以CBD里面一定要有商务,但有商务不一定就是CBD,只有这种商务活动被高度聚集的时候,才会产生CBD。中央商务区必须在一定的区域内具有影响地位,CBD的服务范围也不只是一个城市的本身,而必须有区域甚至国际辐射能力。建设CBD应该实事求是地根据城市的区位、城市的功能和这个城市发展的规模、经济实力、经济对周围地区的辐射力和影响力来确定这个城市商务功能区的具体功能、建设规模以及建设形态和发展的持续,避免盲目跟风。
(二)加强宏观调控
CBD的建设从国际上来看可分为两种模式,一种是自发形成的,比如纽约的曼哈顿,由于其经济的高速发展和商收的高度集中而自发地形成了CBD,政府在其中起的作用较小;另一种是政府引导,如巴黎的拉德方斯区,政府在其中起主导作用,在CBD建设中担当关键角色。从我国日前情况来看,还没有具备足够实力的开发商可以牵头整个CBD的开发建设,也没有一个地区可以自发地形成具有国际水平的CBD因此,我国目前CBD的营建,应该以政府引导为主,进行市场化运作,在CBD的规划设计、资金运作、城建协调等方面充分发挥政府的宏观调控作用,深入挖掘具有中国特色的CBD建设模式,营建具有国际水平的CBD另外,值得政府高度注意的就是必须要求各级市政府要对自身的经济情况有一个全面、深刻的认识和定位,绝对不可以盲目跟风,造成重复建设和资源的严重浪费。在这一点上,中央政府要严格把关。
(三)创新建设模式
传统CBD大多形成于20世纪80年代以前,信息基础设施和智能化水平比较落后,已经越来越不能适应当今经济全球化、经济和社会信息化、金融贸易现代化的新格局。因此,革新传统CBD、建立适应信息时代特征的全新中央商务区建设和管理模式,显得非常必要和及时。从国内外实践的成功经验来看,当前CBD的创新模式主要包括以下四种。
1、电子化模式,即E-CBD模式
E-CBD是英文 Electronic Central Business District 的缩写形式,通常翻译为“电子化国际商务中心”,它是常识经济和网络经济时代国际金融贸易中心区的创新模式,是指在经济全球化和信息经济背景下,以电子数据交换(EDI)、电子商务(EB)、电子金融(EF)等信息技术为基础支撑,以电子货币(EM)为主要媒介,以国别人文为地缘标志,具有实体E-CBD和虚体E-CBD双重结构,面向世界的现代化金融贸易中心区。E-CBD是在传统CBD的基础上发展起来的,是对传统CBD的创新和扬弃。E-CBD比CBD更能在经济全球化背景下较好地运用自身比较优势,在世界范围内实现包括资金、人力、技术、物质和环境等各种资源在内的生产要素的优化配置,因而能最大限度地开发和提升生产力,促使“智力资本”转变为现实生产力以及“技术优势”转化为“产业优势”,从而促进生产力大幅度发展。在E-CBD的规划和建设中,要加强信息网络规划、建设运营与管理服务,重视宽带网和信息中心的布局,推进电信网、计算机网和卫星电视网的三网合一,大力发展电子商务和电子政务,适应网络时代的办公要求。
2、生态化模式,即生态CBD
针对传统CBD高楼林立,绿化很少的弊端,现代CBD在规划建设时就应立足生态优先,四季栽种,永葆绿色盎然,水体和阳光随处可见,实现现代商务与自然生态的良好融合,大力打造生态绿色CBD。生态CBD是建立在区域平衡基础之上发展起来的,表现出明显的区域特征。在建设生态CBD过程中,除要特别注重生态环境的保护和建设外,还必须突出以人为本的理念。区内应注重人性空间的塑造,体现以人为本的主题,充足的绿化带公共空间,使人与自然更加贴近。能够考虑汲取国外的经验教训,注意公共活动空间的规划,建有绿化带和步行道,组成绿化系统,使人与自然更加贴切。
3、休憩化模式,即游憩CBD
游憩商业区(Recreational Business District,简称RBD),指城市内具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商业区。根据国外的实践,RBD是城市内自然形成的空间,是为增加目前商业区吸引力而设计的空间,因此,RBD与城市商业区有密切的联系。RBD与传统CBD其实关系密切。RBD的人性化、特色化以及对游憩环境的重视正好是解除传统CBD发展困境的利器,传统CBD建设成为RBD是其发展的新导向。两者转变的关键则在于如何增加传统CBD的特色游憩项目,笔者认为有以下三个途径:第一,与区域历史、旅游资源相结合,通过重新建设和挖掘传统CBD周围的特色地段,并在这些地段中建设专门出售特色商品、美食的店铺或场所,用便捷的交通与传统CBD相联系,使之成为吸引游客的新焦点,使传统CBD跳出原来的沿街发展的格局,并得以延伸和扩大,从而成为街区形式,以有效地克服高地租、高消费的缺陷。第二,尽可能与城市景观区、景观轴线、水体相结合,通过广场、道路等把景观内容引入到CBD,增加区内的景观元素。第三,主题公园化,用一个鲜明的主题把传统CBD包装起来,能极好地展示其个性,成为吸引游客的手段;所应用的主题应该是与区域的历史与传统学问相一致,在商业区内或边缘设立主题游乐项目和商店,建筑采用同一风格的立面装饰,街头设立与该主题相呼应的小品、地标等。
4、系统化模式,即系统CBD
系统CBD或称CBD系统,包括核心CBD和若干个Sub-CBD,两者共同构成一个完整的系统。CBD系统就是由原来的单中心结构进入到多中心结构。CBD系统的发展,就是核心CBD和Sub-CBD的共同协调发展。CBD系统是在CBD的基础上发展起来的,是由于CBD的功能不能满足经济发展需总要时而产生的。Sub-CBD是对核心CBD的功能补充,因而在CBD系统内可以实现功能分区。Sub-CBD与核心CBD之间以及Sub-CBD之间的互补式发展会极大地带动整个CBD系统的发展,从而推动经济的快速发展。Sub-CBD即副中心,也叫副中央商业区,它的存在是以核心CBD的存在为前提的。Sub-CBD是位于城市核心外围附近的第三产业集中分布区,是城市空间结构分散化过程中核心CBD的外延部分,具有疏解和互补核心CBD的功能。
 (四)优化发展环境
完善的公共设施、一流的发展环境,是增强中央商务区持续吸引力和凝聚力的重要元素。①高效组织道路交通。作为城市的商业集聚中心,CBD地区一般人流、物流汇集,一些CBD日均人流量可达30万,节假日高峰可达100~120万。面对如此庞大、稠密的人流、车流,CBD要想疏缓巨大的交通承载力,可借鉴巴黎拉德方斯等成功CBD的先进经验,既立足当前,又着眼长远:通过综合开发利用地表、地下和地上的空间,兴建轻轨、地铁、智能停车系统、大型换乘枢纽等,构建以轨道交通为骨架、地面公交为主体,高效便捷的CBD区域交通小循环系统和城区立体交通体系。②精心“雕刻”城市景观。尽管CBD寸土寸金,但人们对水、阳光、空气和绿地的需求与生俱来。CBD的建设和发展,不仅要使工作更高效,也要让生活更美好。比如,可考虑增加中心广场、主题公园、绿地、喷水池和座椅等,营造CBD赏心悦目环境不可或缺的元素。同时,在步行街的大型商场、购物中心、休闲场所等高层建筑物之间建立空中步行系统,打造空间立体景观,实现人车分流。又如,在修建人行便道时,可借鉴新加坡CBD经验,把公园绿地、休闲娱乐场所、山城步道、滨江沿岸与交通主干道衔接起来。③悉心营造人文氛围。温馨、舒适的人文环境,是CBD独特魅力的集中体现。北京的突出魅力在于她是全国的政治学问中心,上海的突出魅力在于她是全国的金融贸易中心。故在CBD建设过程中应抓住城市特色、放大城市特色,将CBD精心打造成为所在城市的名片。

(编辑单位:上海市科学学研究所)

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