亚洲城网页版 ca88 cc >>发展规划研究 总第18期 2008年>> 方法探悉 打印 | 收藏 | 字体: | 阅读 次数 | 发布日期:2013/3/31
我国房地产业可持续发展的问题与对策
陈勇光 李淳

    一、引言
     自20世纪70年代以来,环境恶化给人类所带来的惨痛教训,使全世界人们都深刻认识到发展面临的危机,可持续发展理论一经提出就引起人们的普遍关注,并在全世界得到广泛的认同和支撑。可持续发展理论是一种全新的发展观,它要求人类的生产活动既能满足当代人的要求,又不对后代人生存的能力造成威胁。在当今的各个产业发展过程中,业界内讨论的焦点大多是如何实现自身的可持续发展。事实上,人们已经不仅仅局限于从理论层面去探讨分析这一问题了,在实践过程中亦取得了一系列突破性的进展。由于住宅是人们日常生活中的重要依赖,所以,房地产业成为众多产业发展中的耀眼“明星”。但是,部分开发商在向社会提供这种特殊的商品时,却常常忽视了房地产业可持续发展的重要性,导致诸多问题产生。事实上,房地产开发中的可持续发展,关键在于解决好当前和长远利益、局部和整体利益、经济和社会利益、可持续发展与可持续增长的关系。本文以此为出发点,总结分析当前房地产产业在可持续发展过程中存在的主要问题,并结合实际提出相应的对策。


     二、当前我国房地产业可持续发展存在的问题
    (一)土地与劳动力资源的不可持续
    我国以占世界7%的土地,养活了占世界22%的人口。而在仅有的土地资源中,尚有大部分是无法开发的地域,可供开发的土地资源十分稀缺。而且存在资源浪费与流失现象。据统计,由于建设占用、生态退耕、农业结构调整和自然灾害损毁,至2005年10月底,中国耕地面积已减少为18.31亿亩,人均耕地下降为1.4亩。近十年,失地农民达到四千多万。尤其是近些年,城市房地产的开发实际占用了大量市郊耕地,土地的可利用空间越来越狭窄。在有限的土地资源开发过程中,还存在失控和无序发展的一面,导致土地资源的大量浪费和国有资产大量流失。通过国内相关机构对人口预测所描述的人口年龄结构的变化趋势发现,今后中国劳动年龄人口绝对数量和相对比例的变化,将不同于长期以来大家观察到的趋势,从动态的角度看,劳动供给状况不容乐观。中国人口与发展研究中心预测,在今后若干年内,劳动年龄人口于2009年左右达到最高值70.7% ,随后将处于逐年下降的趋势;从绝对数量看,劳动年龄人口在2025年左右达到最高值,为10.18亿左右,随后逐年下降。事实上,2004年春天,从沿海地区特别是珠江三角洲地区,发生的“民工荒”、“技工荒”,是劳动力出现短缺的一个最初信号。根据供求理论,如果供给降低将带来价格上升,这将对劳动力需求较高的房地产业产生不利的影响。
    (二)房地产价格的不可持续性
     按照国际通行惯例,空置率在5%一10%之间为合理区;空置率在10%一20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。虽然建设部领导多次强调消化空置房,许多地区空置房也有所下降,但总的来看,中国的空置商品房仍然继续上升,现已接近20%。有关专家在接受记者采访时表示,空置率在20%以上时,国家就应该采取一系列措施,甚至是强制措施,以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间,通过一些强制性或者是引导性政策来推动空置商品房尽快进入市场进行消化,否则将给国民经济发展带来严重影响。与如此高的空置率相呼应的是居高不下的房产价格,尤其是住宅楼价格上涨偏快,已经远超过普通居民的承受能力。
    (三)房地产自身的不可持续发展
    房地产业发展与金融业关系尚未理顺。房地产开发缺乏稳定的资金来源。据统计,1997年末,中国银行业住房消费贷款余额为191亿元,主要分布在工商银行和建设银行,其它金融机构尚未涉足这一领域。1998年以后,各个金融机构相继进入住房金融业务领域,住房消费贷款呈现出持续、快速发展的局面。2003年末,中国银行业住房消费贷款余额已经达到9246亿元,比1997年增加了48倍,成为金融机构中成长最快的信贷业务。但是由于房地产金融基础体系欠完备,与国外发达市场经济国家相比较,仍有较大的差距。主要体现在国外发达国家的住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70%左右,而中国消费信贷占房地产信贷的比例不到10%,仅占银行全部贷款总量的1%。长期以来,资金问题一直是制约房地产业发展的关键因素,房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束,可持续发展仍待加强。


    三、引导我国房地产业可持续发展的对策
    中国房地产业对中国经济所产生的强大推动力是毋庸质疑,但是由于上述问题的存在,影响到该产业的核心竞争力,为了实现房地产业的可持续发展,必须做好以下几个方面的工作:
    (一)加大国家的宏观调控力度
    房地产业资金大、风险大,这更加要求强有力的政府宏观调控政策的介入,避免出现政策调控不及时导致问题的扩散化、严重化。目前宏观调控应该着眼于总量控制。其主要任务在于控制投资过快增长,特别是对房地产业要实施总量控制,没有总量的控制,结构调整就无法起作用。在加强政府宏观调控的同时,不应该放弃市场机制的力量。例如适当调高房产企业资本金要求比率,严格房地产的预售机制等等,借助市场的力量实现宏观调控的目的。在加强宏观调控的同时,还应该通过有效控制土地供应总量,保持房地产市场供求的动态平衡,保证房地产经济的适度增长。
     (二)提高土地资源利用效率
      古典政治经济学家威廉•配第曾经说过,“土地是财富之母”。这充分说明土地资源不但是房地产业发展的命脉,也是整个财富的主要源泉。由于土地资源的稀缺性,不可再生性,故提高土地资源的利用效率是实现房地产业可持续发展的物质基础。房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发,因此要注意保护好这一地区的农用地,防止过多的农用地成为城市建设用地。农用地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定,政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地,要提高其使用效率。严格实行《城市房地产管理法》有关规定,即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地,严禁转让;在一定时间内不进行投资的,政府应无偿收回,从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生;要根据城市规划,对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置,以实现土地资源高效配置。而且在规划设置上,在有条件的地区尽量地向高空发展,提高土地的使用效率,增加城市的绿地覆盖率。
    (三)通过经济适用房控制房价
     经济适用房是政府采取手段对房地产市场进行调控的重要措施,目的在于解决中低收入人群的住房困难。如果房价远远超过中低收入家庭的实际购买力,亦是导致社会住房贫富分化的主要原因之一,故此,普通住宅应该成为调节投资结构、重点发展的目标。此外,还应该增加经济适用房和低价商品房的力度,努力改善中低收入家庭的居住条件,以缓解社会矛盾和压力,体现社会主义的优越性。当前,困扰中国经济适用房的主要问题在于开发量太小,很难实现其缓解社会矛盾的功能。在开发商看来,经济适用房带有社会福利成份,利润空间小,遂不愿开发。实际上,经济适用房的提供者应该是政府,所以政府应该采取合适的控制手段,解决当前经济适用房的存在的问题,理顺其功能,实现其控制房价的目的。
    (四)完善有关立法
    在最近一轮宏观调控中,如加强住房供应结构调整,加大土地供应调控力度,加大税收和信贷政策调节力度,规范投资行为,抑制投机炒作等政策的介入力度已经加大。我国建立和发展社会主义市场经济体制,一个重要的改革目标,就是从过去国家习惯于运用行政手段直接管理经济,向主要运用法律、经济的手段宏观调控经济转变。由于房地产市场涉及多方面的利益,行政手段难以长期担当重任,所以,必须通过完善行政法规和地方法规,增强法律调控和管理市场的力量,使对房地产市场调控具备制度性保证,以避免有关政策的随意性,保持政策的连续性、可操作性和较强的实行力,真正发挥调控政策在维护市场健康发展上的作用。
     (五)提高产业自身的竞争力
     1、树立以人为本的理念
     主要体现在设计理念应更加人性化,产品符合社会发展的趋势。另一方面,在房地产的开发过程中,亦应善待劳动力,不应出现拖欠民工工资的现象。
    2、增强竞争意识
    随着经济全球化的进一步加强,房地产企业面临国内外市场的竞争压力,尤其是国外一些拥有雄厚资金实力和先进技术水平的房地产企业时刻都准备进入中国这一广阔的房地产市场。如果国内房地产企业不能适应,并增强竞争力,就会在优胜劣汰的游戏规则下惨遭淘汰。
    3、增加研究开发投入
    通过增加研究开发投入,一方面使房地产企业自身向高科技领域发展,另一方面使房地产企业在开发、投资、经营等决策中保持科学性。房地产市场竞争说到底是人才的竞争,拥有一批常识型、管理型、技术型的人才是房地产企业在市场竞争中立于不败之地的保证。因此要求加大企业的人力资本投资力度。
    4、通过市场机制实现房地产企业间的兼并、收购、资产联合和专业化协作
    对一些效益差、开发过剩、技术落后、没有市场前景的房地产企业,应当坚决予以破产。前几年伴随着房地产热,许多的房地产企业纷纷注册成立,在房地产市场逐步完善深化的今天,房地产企业应在现有基础上通过兼并、收购、合作等方式进行优胜劣汰,优化房地产资源配置,使房地产企业向集约化、集团化方向发展,从而增强其市场竞争力。


(编辑单位:浙江金成建设集团有限企业、杭州市政工程集团有限企业)

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