亚洲城网页版 ca88 cc >>发展规划研究 总第66期 2012年>> 城乡审视 打印 | 收藏 | 字体: | 阅读 次数 | 发布日期:2013/1/15
大城市影响区房地产业发展战略研究——以河北省永清县为例
张远索 李雪妍 倪 岳

  一、引言
  近年来,我国城市房价快速上涨,尤其是京沪穗深等一线大城市的房价上涨幅度更大。在当前国民经济仍以房地产作为支柱产业的大背景下,很多二三线城市房地产也得以蓬勃发展。随着大城市高房价的“排挤效应”以及交通条件的改善,很多市场需求将目光投向位于大城市辐射区的小城市或县城,因此,对于这些小城市而言,其房地产发展战略规划显得非常重要。本文以河北省永清县为例,调查研究北京市居民对北京这一大城市影响区范围县城房地产的需求特征,旨在为大城市影响区房地产业发展战略提供参考。


  二、研究区域选择及概述
  根据北京大学吴必虎教授的环城游憩带(ReBAM,Recreational Belt Around Metropolis)理论,“距离大城市中心区域150公里以内,时间距离不超过自驾车车程2个小时的有一定休闲度假旅游资源的空间地域(不一定完全是城市行政区范围内)”。这既同大城市保持着良好的联系,又与大城市的中央地带保持一定距离,保持相对完整的田园生态景观,能充分使游人产生环境转换感,有足够的旅游吸引力。从房地产发展角度,可以将此区域叫做(大)城市影响区,或辐射区,由内而外次序上依次为城区、近郊区、远郊区、城市影响区。按此理论,河北省永清县正好位于北京市的“城市影响区”范围(图1)。
  永清县位于河北省中部,处于京、津、保三角地带中心,大北京经济圈的腹地。县城距首都北京67公里,距省会石家庄250公里,距天津64公里。县境东西宽32公里,南北长39公里,总面积776平方公里。连接廊坊和霸州的省级公路从县城北侧、西侧穿过,连接廊坊和保定涿州的省级公路从永清县域北侧穿过,与京津都有较为便利的交通区位条件。
  三、北京市居民对永清县住房需求特征
  根据既定方案,以北京市崇文、宣武、东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山八个区为单位对北京市居民就异地购房问题进行分层随机抽样调查,有效问卷989份。
  (一)主体需求特征
  在有意向异地购房的受访者中,五年内即想实施此计划的人比例为59%。这表明永清县将部分房地产需求主体定位为北京市居民的发展战略具有较强可行性。
  目的方面,年轻人首次安家、改善居住条件、投资、养老、度假、为父母买房为其主要目的(见表1)。因此如果将部分房地产项目定位于面向北京潜在客户群,在产品规划设计上应该满足上述需求类型,可优先考虑养老地产、度假村、别墅及高档住宅建设。


表1 北京市居民异地购房需求原因
异地购房出于哪种需要 频次 百分比
A 年轻人首次安家 195 21%
B 改善居住条件 195 21%
C 为父母买方 85 9%
D 自己养老 116 13%
E 为子女买房 42 5%
F 休闲度假的第二居所 97 11%
G 动拆迁购房 22 2%
H 投资 154 17%
J 其他 11 1%


  (二)产品需求特征
  产品类型方面,由于别墅及花园洋房的价位较高、容积率低、单套面积大等特点,受访者选择别墅及花园洋房的较少。样本相对平均地分布于小高层、多层、高层公寓等产品类型上(见图2)。
  价格方面,北京市居民对于永清这样的处于北京城市影响区范围内的地区房价,心理价位希望多在3000-7000元/㎡。
  注重要素方面,北京潜在客户在选择异地楼盘时,考虑的第一主要因素为交通条件外,然后依次是价格、房屋品质、周边配套、地理位置、户型设计及物业管理等(见图4),这说明很多北京居民潜意识能接受永清县目前房价水平,最为关注的是交通便捷程度。


  四、永清县房地产发展战略
  (一)战略目标
  以房地产带动其他相关产业,促进县城发展,在保障和满足当地居民需求的前提下,打造京津冀北地区特色的以养老休闲为主要方向的绿色生态花园城市。
  永清县无论是从距离北京市中心直线距离,还是自驾车车程,都满足北京城市影响区的标准。目前北京的房价居高不下,而有限的养老金又不能提高生活的质量,如果永清县的基础设施和医疗水平等不断完善,加上高速路的开通,以及永清的生态完好性,北京老年客源将很容易进入。因此永清县完全可以为北京退休老人设计养老型公寓,市场前景将十分乐观。
  (二)战略定位
  1、客户定位
  一是进入县城的当地农村人口。
对于本县农村人口进入县城发展的,可以按照先期相关规划,制定相应标准,审查其相应资质,与县城内原有居民一起享受县政府提供的保障性住房。这满足加大经济适用住房建设与管理,逐步扩大低收入家庭住房的保障范围的先期规划精神。具体来讲:①经济适用住房规划与建设。经济适用住房由县政府统一规划,县政府住房保障和房产管理部门明确新增经济适用住房的建设规模、套数,统一组织建设。户型、面积等标准,以及出售、使用管理的相关办法,由县住房保障和房产管理部门统一制定。②廉租住房建设资金管理。廉租住房建设资金由县政府专项拨款,其中县城年度土地出让净收益的10%应用于廉租住房建设;进一步加强廉租住房建设资金监管,保证廉租住房建设资金合理、节约使用。③完善经济适用住房管理。进一步完善经济适用住房建设和销售管理制度,严格实行国家经济适用住房管理的各项政策,加大对经济适用住房建设与销售过程的监管,进一步落实经济适用住房签订购买合同起5年内不得转让的相关规定。
  二是改善型需求的当地居民。
  通过对永清县城金地阳光、花苑小区、鑫琳花园等新开发的住宅小区购房者类型结构进行调查统计显示,各类人群的购房比例为:非农业人口占61%、农业人口占28%、外地人占11%。由此可以看出本地非农业人口需求占有最大比例,这部分人多数是改善型需求。为说明问题,现根据历史系列数据对永清县居民收入作以下预测:
  根据永清县2000-2008年统计年鉴调查个数求出永清人均年收入(数据采用的为城镇年人均为统计年鉴上的城市住户年人均现金收入。农村年人均为统计年鉴上的农村住户收支情况人均年收入,因为统计年鉴统计方法不同出现个别数据在不同年鉴上出现少许偏差,以当年记录的统计年鉴为准进行录入)。建立人均年收入公式:Y=[城镇年人均*(城镇被调查人口数量)+农村年人均*(农村被调查人口数量)]/[(城镇被调查人口数量)+(农村被调查人口数量)],并得图5。
  由趋势线可以看出基本上呈线性增长趋势,建立一元线性回归模型:Y=B0+B1X+e。
B0、B1是待确定(待估计)的常数,B0+B1X表示Y随X线性变化的部分,e是随机误差,代表其他一切不确定因素影响的总和,通常假定e的均值E(e)=0,方差D(e)=σ2,服从正态分布N(0,σ2)。确定方程的回归系数B0、B1,通过SPSSApp,得出相关数据:Y=-799094.491+401.792X+e,假设未来几年暂无其他因素影响收入,设定e=0,则永清居民收入预测公式为Y=-799094.491+401.792X。由此可得2014年前后永清县居民年平均收入过万,届时对居住条件的改善需求将更为强烈。
  三是周边大中城市客户。
  永清县周边大中城市客户,最具可能性和实际操作意义的是重点关注对象是北京。但是从问卷统计数据看,虽然北京市居民很多人有异地购房的想法,但是多数是集中在燕郊、涿州、廊坊、天津市以及北戴河市等交通便利、经济较发达的地区。因此,永清县如果想吸引北京市居民前来购房,需要研究北京市居民异地购房最为关注的因素和需求特点,并进行引导和开发。
  2、价格定位
  对于房地产价格预测和定位是非常困难的,通过定性分析和定量分析相结合,同时通过主观经验修正,给出永清县房地产价格近期、中期、远期定位。
  永清县作为北京市城市影响区,其房价水平受北京市房价辐射影响较大。因此,通过分析北京市房价走势,大体上可以知道与此变化呈正相关关系的永清房价走势。从后市趋势看,北京市房价将保持“小跌大涨”的波浪状上涨态势,其原因:一是北京市乃中国经济政治学问的中心,不少外地驻京单位、国外驻京大使馆、各省的驻京办事处等单位人员在北京长期停留必定需要栖身之所。二是北京市人口不断膨胀,目前常住人口加流动人口估计已近2000万,形成巨大的刚性需求。三是流动性过剩,各路投机性资金涌入,对房价涨幅起到重要影响。四是随着地铁沿线,高速公路等交通方式的便利和发达,带动了不少地区房价的升高。另外通货膨胀预期的日益强烈、土地价格居高不下导致房地产开发商成本的增加,经纪企业的投机取巧哄抬房价等等,造成房价将越来越贵。这样的大都市背景,势必会影响永清的房价走势。
  定量分析方面,大家采用线性回归模型及GM模糊灰色系统预测模型,结合主观修正,给出如下价格定位:近期(2012年)为3000元/㎡;中期(2020年)为5000元/㎡;远期(2030年)为8000元/㎡。
  3、产品定位
  对于进入县城的农民需求群体以及县城内改善型需求居民群体,房屋产品定位可以通过调研上述潜在客户群体予以确定。对北京市潜在客户群体进行的问卷调查结果显示,有77%的受访者希翼是公寓类产品。结合上述战略目标,可以将专门以北京人为客户群体的产品设计成公寓。将主题定位以养老休闲为主要方向的绿色生态花园城市,则要建设低层、低密度的公寓产品。
  (三)战略布局
  永清县城南部目前开发规划建设总面积25.6万平方米,是县城2008年住宅需求量的1.2倍。同时考虑,县城规划尽快实施、县城基础设施分布、树立县城新形象等各方面因素,县城南部房地产项目应予以控制,积极引导县城向北部、东部发展。战略布局宜采用“分片集中发展”的模式。对于县城南部老城区,主要针对县城内改善型客户及农村客户,建设高密度、低价格的住房产品。对于县城北部新城区,则要根据上述战略定位,集中建设以养老休闲型花园城市,住房产品宜为低密度、高价格的公寓类产品。
  (四)战略重点
  由于本地人数限制,需求容易饱和,从长远来看应该以公关北京客户为重点。产品方面:定位养老休闲型公寓,采取“两低一高”的战略,即低层、低密度、高价格。价格方面:宜采取“单价高、总价低”的策略,因为北京存在大量收入中上,不想跟老人住同一住房,但是需要赡养老人的白领群体,他们既想赡养老人以尽孝道,又没有太多钱购买大户型、总价高的房子,因此上述价格战略应该能迎合这部分心理需求。分布方面:加快北部开发,建设永清新社区。一是储备土地。以优化土地资源配置、盘活土地资产、培育房地产市场、加快永清城市化进程为目标,以新建为主,同时结合旧城改造,围绕县城规划区内重点区域,按规划、有计划的储备、供应土地,发展房地产业。实地调查,县城可储备开发土地资源十分丰富,仅县城北部廊霸路以南就有1000多亩土地可用于储备开发。二是谋划启动永清新社区。以引导老城区向北向东发展,实现三点组团的城市格局,加快城市总体规划的实施,树立县城新形象,提高城市品位、塑造城市轮廓线为目标,对廊霸路以南0.8平方公里范围内整体规划,分块组织实施,建设百万平方米功能完善的新社区。
  (五)战略步骤
  近期满足本县改善需求,做好基础设施改造;远期重视产品宣传推广,吸引外地客户涌入。
  1、城市面貌改善和基础设施先行
  实施旧住宅小区改造工程。对城区部分旧住宅小区实施开发改造,改善居民的居住环境和居住条件,提升县城形象。一是改造二针厂宿舍、药材宿舍和十宿舍。总占地4.2万平方米,改造后建筑面积约6.3万平方米(初步规划设计建设小高层住宅,容积率1.5)。二是改造商业局宿舍。占地2.72万平方米,改造后建筑面积约4.1万平方米。三是建立县城标志性建筑。
  2、优质产品与低价策略吸引客户
  从调研结果看,北京还是有相当部分民众对永清不是很了解,这需要一个策划和宣传的过程,在前期宜采取“物美价廉”吸引眼球的营销策略,然后随着北京人对永清认可程度的不断加深逐步提高房屋销售价格。

(编辑单位:北京联合大学、中国人民大学、河北省廊坊市永清县规划局)

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