亚洲城网页版 ca88 cc >>发展规划研究 总第37期 2009年>> 区域发展 打印 | 收藏 | 字体: | 阅读 次数 | 发布日期:2012/12/19
市场行为下的城市社区商业配套标准探讨——以杭州市蒋村商住区为例
郑志锋 冯雨峰

     在当前快速城市化的发展背景下,许多城市郊区随着人口的聚居、社区的形成、设施的配置及功能的调整正逐渐走向成熟,成为主城区的一个重要组成部分,在城市居民的日常生活中扮演的角色也越来越强。大家可以将之视作为城市空间的重构。而推动上述变化发生的,除了政府层面的宏观规划起着很大的控制与引导作用外,由不同投资主体、开发主体所进行的房地产开发这种市场行为也起到很大的推动作用。
     但是,资本的逐利性注定了纯粹由市场引导的土地开发具有一定的偏重性,它们注重的是能为其带来投资回报的行为,所以即便是设置服务配套,也是为其自身开发的项目所服务的,而不是为区块的协调发展服务的。假如政府控制角色的存在缺位情况的话,城市公共基础设施与配套服务设施的发展则会远远落后于居民的日常生活需求,从而导致城市问题的频发和城市运行效率的低下。
      本文以社区商业为视角,选取了一个由房地产开发主导下的城市郊区发展为主城区的区块——杭州市蒋村商住区为典型案例,通过对该区块内的几个街区的社区商业设施的实地调查,比较分析了社区商业的构成和现状特征,探讨了社区商业与居民日常需求之间的矛盾与问题,并对照现行的关于社区商业的相关规范标准提出了一些相应的建议指标,以期为城市开发中的社区商业配置提供一定的参考与借鉴作用。


      一、社区商业的内涵与特征
      所谓社区商业,是指以城市社区为载体,以社区居民为服务对象,以便民利民为服务宗旨,为满足社区居民日常生活需求而提供服务内容的属地型商业。它是城市商业空间的一个重要组成部分,承担了保障社区居民基本生活需求的功能,既起到了提升居民生活质量的功能,又能解决一部分居民的就业问题,还能兼具体现出特定时期下的城市风貌特征。
     社区商业由于成长与发展的根基在“社区”,所以它表现出以下几个特征:①区域性。社区商业的服务对象主要还是局限在本社区及相邻几个社区的人群,包含少量偶然经过本地区的客群,因此其服务辐射范围仍然表现出强烈的区域性。②多样性。社区商业提供的服务类型、内容和等级都呈现出明显的多样性,既包括诸如综合食品店、中小型超市、餐饮等这类日常使用频繁的商业形态,也包含家电维修、五金配件、旧物回收等这类偶发性的商业类型,而这些商业类型与居民的不同生活需求是分不开的,同时也会因投资主体的不同而有所区别。③变化性。社区从新建到成熟需要一定的时间,社区入住率和不同时期的居民需求是一个动态变化过程,从而导致了社区商业的构成也会随着这些变化作相应的调整与变动。此外,由于同质竞争造成利润减少甚至亏损的现象每天都在上演,这种市场行为引起社区商业的自动洗牌也是促成社区商业不断变化的动力。


      二、社区商业建设现状及存在问题
      在市场经济体制日趋完善的今天,随着居民生活水平的不断提高,城市社区商业发展也在不断进行更新与提高。况且社区商业本身特有的经济利益增长模式,也吸引着越来越多的投资主体进来,使得社区商业的发展前景变得十分广阔。但是,从当前的社区商业建设现状来看,尤其是近几年的房地产的火暴式投入,其中也暴露出许多问题。
      首先,居民日常生活需求的内容在不断增加、要求在不断提高,但已有的技术标准中,有不少带有严重的计划经济色彩,已经不能适应今天的发展需要,而相应的修订工作还有待时日。目前适用的有关社区商业的国家标准、规范主要包括建设部于1993年制定并于2002年修订的《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)第六章中“商业服务”的千人指标控制内容,商务部于2005年颁发的《社区商业全国示范社区评价规范》中关于社区商业设置的“示范性要求”内容。但在实际操作中,这两套规范仍然缺乏适应性与互通性。另外,两规范均是针对全国层面上制定的,而对于不同发展阶段和发展水平的城市和地区并未提出专门性建议,因而存在“小鞋套大脚”的现象。
      其次,现行的居住区公共设施配套是按照“谁开发、谁配套”的原则进行的,社区商业作为公共设施配套的组成部分,在落实过程中就会出现缺位或不足的情况。因为土地开发规模大小不一、标准不一,造成项目落实的指标会有所折扣,由此形成的社区商业用房面积有大有小,产生使用上的不便。同时,开发主体的逐利特征也注定了社区商业配套存在不均衡、不合理或满地开花的局面。也就是说,开发商所提供的社区商业配套是为本小区服务的,它具有对内性;开发商为了追求利润最大化,会尽可能多地兴建商铺进行销售,至于其位置是否合理,大小是否合适,社区商业能否存活与发展,它则不管了。
      再次,社区商业的预留地不够,导致扩容或升级时,无地可发展。随着住区人口的不断增多,老社区、新建社区和郊区的社区商业设施和服务内容相对不足或老化,迫切需要更加完善的服务内容来补充。但由于之前的建设中已经透支了社区商业发展用地,或者说之前的建设标准跟不上社会需求的发展,在需要更新建设之时,就会出现难以下手的局面。


      三、杭州市蒋村商住区社区商业实证研究
     (一)蒋村商住区概述
       研究的案例地区选在了杭州蒋村商住区,它位于杭州市的西面(图1)。上世纪90年代初,蒋村在行政区划上仍属于余杭市(即今天的余杭区),是位于余杭与杭州的交界边缘地带。当时,这里交通不便,周边被农田与湿地包围,被杭州人认为是偏远的乡下。由于它紧邻杭州市区,而获取土地价格的成本却比在杭州低廉得多,于是一些房地产商纷纷看中了余杭市的这个边缘地带,开始了各自的住宅小区开发。限于行政归属问题,当初杭州的交通、市政配套等规划并没有将此囊括进去,以致于这里聚居了大量人口后,城市问题层出不穷。后来,杭州市政府被迫将其从余杭市划归为杭州市西湖区,并在规划、配套、基础设施建设等方面对该地区进行了大量的修正、补充与调整。经过十来年的建设,这里已经发展为一个各方面都十分成熟的杭州市次中心,聚集的人口也超过了15万之多。
      从城市建设规划的角度来看,其崛起是基于一种自发性的主动开发模式,即“先开发后规划再配套”,市场之手在这运作的背后起了很大作用。因此,研究由市场行为主导下的城市社区商业配套就显得十分恰当。
     (二)研究方法
      本次研究选取了蒋村商住区内部的8个街区,东至丰潭路、南至文三西路、西至紫荆港路、北至文一西路。总面积约为183ha,共33个社区,人口达到7万多人。其中,社区类型主要分为商品房社区、经济适用房社区(含政府、高校等集中安置型公寓)和城中村社区等三类。
      城市社区商业设施的数据主要通过实地调查获得。首先,通过网络地图获取分布社区的界限、面积、人口。其次,实地观察并记录每个社区周边的各个商业设施经营类型、数量、服务档次、营业面积,然后将其分别归类统计。然后,通过实地步量与查询公交站牌、线路来获取可达性评判。再次,通过与经营户、来店顾客和社区居民的访谈,针对他们的消费情况、对社区商业现状的满意程度、要求与希望以及相关建议来修正社区商业设施的千人指标。
     (三)蒋村商住区社区商业表现特征分析
      1、商业布局
      从实地调查可知,蒋村商住区的社区商业布局呈现出“条状为主,点状为辅”的局面(详见图2)。大多数商业是沿着文一西路、文二西路和文三西路呈东西向沿线布置,而南北向的商业设施则相对较少,甚至空白。例如,南北向的商业仅分布在古墩路两侧、竞舟路局部,并呈不完全覆盖分布状态。此外,还有一种分布在城中村内部的内向型商业形态,它们面向的客源群体主要是居住在这里的租户群体,并且还会出现“夜排挡”、“夜市”等流动性商业形态。目前,这种商业形态主要分布在五联东苑、五联西苑和骆家庄西区一区、二区等几个城中村社区。西城广场是典型的点状商业形态,其内部包括大型超市、家电卖场、餐饮娱乐、服装店和健身休闲设施,其服务范围不仅限于蒋村商住区一带了,而是以杭州城西为主,并辐射到了整个市区。
       对周边居民访谈与观察得知,居民在进行消费场所的选择时,主要集中在超市与便利店,因为这种超市便利店距离近,能够买到的商品较全,比较切合居民需求。其次是选择购物中心。中高收入人群比较倾向于在大型超市和购物中心采购商品,一站式服务基本上能够解决其日常需求。而像批发市场这类场所,居民偶尔才会去。主要是由于批发市场一般分布在城市外围,距离较远。
      蒋村商住区的社区商业整体上分布较为均衡,由市场自发形成的线形商业形态尚不能满足居民日常生活需求,最后促成了政府投资建设点式商业形态。这种“以点带线”的复合商业形态使得整个区域内的居民都能享受到社区商业带来的便利性与多样性,是一种较好的城市新区社区商业发展模式。
      2、商业业态
      本次调研中,把蒋村商住区的所有商铺(包括西城广场)进行分类研究,分为商业服务、金融邮电、学问体育、医疗卫生和教育设施五类。在剔除后四类公共服务类型后,将商业服务设施依照《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)第六章中“商业服务”的8种分类标准逐一进行归类汇总,从而得到蒋村商住区社区商业业态调查表,详见表2。
      由上表可知,大家可以看出蒋村商住区的社区商业存在以下几点特征:
      ①新兴社区商业形式的出现。随着居民生活水平的提高和对服务标准的提高,一批适应于居民新需求的社区商业形态正在涌现。例如,在综合食品方面,增加了“零食”和“保健品”专卖店,并有着全国、地方性连锁店的经营形式或者普通专卖店的形式,它们各自的店面布置、营销对象与服务客群也各不相同。在综合百货店方面也新增了许多名目,如化妆品店、眼镜店、玩具店等,许多都是从大型日用百货店分离出来的商业形式。此外,超市的发展十分迅猛,在今后可能会替代越来越多的商业形态,在社区商业中也会起到举足轻重的作用。在餐饮类变化中,新增了许多国外餐饮内容。从中可以看出我国国民经济的发展与外界交流的日益频繁,居民可选择的余地也大了很多。其他第三产业设施中,新增了许多近几年冒出的服务形式与内容,且比重较大。比如足浴服务、房屋中介、物流配送、汽车美容等。由此可见,社区商业的服务内容与经营形式会随着经济水平的提高和社会需求不断出现,它将会是一个动态的、持续发展的过程。
      ②业态分布不甚均衡。在本区域内,综合百货店最多,有405家,其他第三产业设施次之,有274家,餐饮服务排名第三,为125家。其中,在综合百货类和其他第三产业设施中,服装店和美容美发分别占据了各自类别中的大头。而在本区域范围内,市场的数量最少,仅有位于骆家庄东苑西北角的一家农贸市场,书店也仅有4家。虽然有相当一部分居民会选择前往超市采购农副产品,但是从农贸市场与居民生活的关联性上来讲,仅有一家是显然不够的。而从4家书店的经营规模与内容上来看,均属于娱乐性质的休闲书吧或动漫书店,缺少类似于新华书店、博库书城这样的大型综合性书店,对本区域内的居民业余学问生活的改进有所欠缺。
       ③千人指标存在偏差。本次实测商业服务的千人指标为1169m2/千人,远远大于《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)第六章中“商业服务”的700~910m2/千人的控制指标,按理应该能很好地满足居民日常生活需求。而根据实测“商业服务”的各个项目的千人指标分析,其存在分布不均的状况,并且由于每个项目其本身由可以细分为很多子项内容,由此造成了许多商业类型构成过多,削弱了其他商业类型的构成比例。也就是说,由市场自发形成的社区商业配套,与理想的均衡模式尚存很大距离,需要一开始的规划控制与引导。
     3、经营状况
     通过蒋村商住区的业态分布情况分析与实地感知,大家可以看出,当前蒋村商住区的社区商业还存在着某一种或几种业态过多,形成了事实上的恶性竞争,造成某些地段的商铺不断改弦更张的洗牌局面。而某些居民急需的业态类型却因店铺租金或管理限制,无法进入,给居民的日常生活带来了诸多不便。例如,在本区域,存在最多的商业形式是服装店,分布在文二西路的道路两侧,文三西路也有较多的分布。而大部分店铺门口罗雀,很少有顾客光顾,其经营状况令人堪忧。究其原因主要是,相邻的同种业态过多造成了竞争过度,而店铺租金成本过高导致商品售价过高,难以吸引有效客流;而商铺的设计形式也在一定程度上限制了客流人群的进入。当然,像餐饮娱乐等服务内容,则经营状况可谓是令人羡慕。


     四、社区商业发展的若干思考
    (一)现实发展需求与不同标准之间的矛盾
      随着人们生活水平与要求的不断提高,他们对社区商业所服务的内容与服务水平都提出了新的要求。而现行2002年版的《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)相对于1993年版虽然有了一定的改进,但其修订的“商业服务”类型与内容仅是在剔除了带有明显计划经济体制特征的某些类别后,基本上还是延续了原有内容。诚然,任何规范、标准都是一定时期、一定社会经济条件下的产物,都不能脱离当地的经济社会发展水平而独立存在。所以1993年版与2002年版的规划基本适应当时的社会情况,无可非议。但时至今日,离2002年也已有了六七年间,社会发展已经不可同日而语。一些新事物、新服务都已经冒显出来,但在规范中却无据可依。而随着时间的推移和社会的进步,这种矛盾将会越来越突出。
另外,商务部提出的关于社区商业全国示范社区评价规范标准所提出的相关规定,由于是近几年提出的,所以它在商业业态类型的区分上,相比2002年版的《城市居住区规划设计规范》而言,更切合近几年的社会发展状况。同时,商务部的标准更注重的是在服务上做文章,是一种示范性要求,而非是强制性规范。
      所以,要在统一两部委关于商业标准划分的基础上,把城市规划行业规范、标准的修订工作提升到一个动态的过程中。比如以5年或10年为周期,保留仍然适用的标准,调整不适应的条文,做到吐故纳新。
    (二)社区商业发展与不同主体之间的矛盾
      随着住宅开发市场化程度的不断提高,配套完善的商业、服务设施已经成为开发商提高楼盘质量、营造特色、利于销售、获取更大利润的重要手段,况且商业、服务业设施本身也是重要的赢利点,因此商业、服务业设施的设置获得了来自市场的支撑,而不必再通过行政手段强制配套。资本其本身会自己走路,哪里有利润,它就会进入,哪里有陷阱,它就会退出。当前,在市场经济不断深化的环境下,大家已经无法按照计划经济体制的操作模式来规定做什么,怎么做。所以大家只能通过城市商业规划来研究合理的社区商业构成模式与业态构成,通过积极引导、建议来促成社区商业朝着健康的方向发展。
      但是,不同的房地产商、投资方关注的是自己的利益,均是对自己开发的内部进行了配套,而对外部的服务却很少关注,造成同类竞争或重复建设。作为政府层面来考虑,必须依靠相关规范和标准予以引导,以此来避免造成无序竞争、社会资源的浪费。
     (三)社区商业布局与居民需求之间的矛盾
      现行规范在规定社区商业服务设施的项目配置、布局、数量时,往往将社区作为一个孤立存在的体系来考虑,而忽视了社区是城市结构的一部分这一事实。而实际中,开发商在进行楼盘设计时也是为了追求利润的最大化,往往是逢街必设铺,造成了“一层皮”式商铺的遍地开花。而从后期经营者角度来看,不论是从顾客的可达性还是从人流量来比,均构成不了商业成活的原动力,以致于商铺惨淡经营,不断在变更经营内容,造成了居民生活的不便与社会资源的浪费。这是矛盾之一。
      另外,开发商会倾向于选择一些经营性商业设施,因为这是其主要利润的来源与动力,而对一些公益型商业设施则会尽量避免或降低比重。由此造成了社区商业构成内容的布局特征与居民需求的不一致,或者缺位。之是矛盾之二。
      所以,大家必须要意识到“社区商业突破了配套服务设施的概念局限,带有计划色彩的居住区商业设施层级结构被活跃的自由商业行为打破”这种变化趋势。要跳开“居住区——居住小区——居住组团”这种商业配置模式,而是要将商业配套的依据建立在“社区”这一基本单元上,根据人口密度、人口构成、出行流线、社区成熟度等因素来综合考虑社区商业布局问题,遵循“以人为本”的服务原则,逐步建立起“政府引导,市场为主”发展体系。


     五、结语
      在市场经济发展不断深化的今天,社区商业兼具了经营与服务双重特性,而且会越来越偏重经营的角色。本文针对由市场之手自发形成,并经政府后期规划控制、引导的杭州蒋村商住区内部的社区商业的构成与发展状况作了分析,并且将实际业态构成的千人指标与相关设计规范的标准做了初步探讨。由于合理的社区商业千人指标需要较多的样本与相关验证,故本文所提出的几个观点仅供抛砖引玉之用,拟在今后的研究中作进一步地探索。

(编辑单位:绿城房地产集团市场研究部、浙江科技学院城市规划系)

 _
  上一篇:加快发展生产性服务业 推动块状经济向产业集群转型
下一篇:以人为本的科学发展理念是马克思主义大众化的旨归

关闭窗口
XML 地图 | Sitemap 地图