亚洲城网页版 ca88 cc >>发展规划研究 总第35期 2009年>> 理论前沿 打印 | 收藏 | 字体: | 阅读 次数 | 发布日期:2012/11/14
中国房地产2008年发展回顾和2009年的发展态势
陈柳钦
 

     一、2008年中国房地产发展回顾
     金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟,世界金融危机不可避免地波及到中国,而房地产行业则受到显著影响。2008年房地产行业发展面临的宏观环境发生重大转变:一是受国际金融危机的影响,2008年以来全球经济进一步恶化,实体经济与虚拟经济相互拖累加速了世界经济向下的调整过程。在来自国内外的双重压力下,我国国民经济增长出现明显回落。初步核算,全年国内生产总值300670亿元,同比增长9.0%,增速同比回落4.0个百分点。分季度看,一季度增长10.6%,二季度增长10.1%,三季度增长9.0%,四季度增长6.8%,至此,国内GDP增速已连续5个季度下滑。二是房地产行业调控政策悄然转向:从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”;从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求,一系列促进房地产行业健康发展的调控政策将对行业产生重大而深远的影响。
      房地产行业对国民经济增长的贡献包括3个方面:第一,作为投资的一部分,房地产开发投资对GDP增长的直接贡献;第二,房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献;第三,房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。1998年以来,我国房地产业得到迅速发展,房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。近年该比重基本保持在18%左右。房地产行业对GDP增长贡献率在稳步上升。   2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响,房地产行业投资增速趋缓,施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看,房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。上海市统计局数据显示,2008年上半年上海GDP同比增长10.3%,略低于全国水平,这是上海近年少有的现象。房地产的贡献率为负,导致GDP少增0.4个百分点。从全年视角看,2008年1-12月份,上海房地产开发投资同比增长4.5%;商品房竣工面积同比下降26.8%;商品房销售面积同比下降37.9%,其中住宅下降40.1%;另外,存量房交易也同比下降了三成。而全国其他城市情况虽各有不同,但房地产的贡献率都会或多或少下降。
      国家统计局公布数据显示,2008年1-12月,全国房地产开发土地购置面积为36785.4万平方米,同比减少8.6%,比2007年同期减少19.6个百分点;房地产完成土地开发面积为26033.3万平方米,同比减少5.6%,比2007年同期减少了6.3个百分点;2008年1-12月全国房地产房屋施工面积为274149万平方米,同比增长16%,与2009年前几个月相比增幅在继续减慢,且减幅继续扩大,而用于住宅方面的施工面积同比增长16%,达到216671.4万平方米,比2007年同期也减少了6.9个百分点,同期,房地产新开工面积同比增长速度明显放缓,仅增长2.3%,比2007年同期减少了17.1个百分点;2008年1-12月全国房地产房屋竣工面积为58502万平方米,同比减少3.5%,且用于住宅的房屋竣工47749.7万平米,同比减少4.2%,不可销售面积的房屋竣工3503.6万平米,同比减少18.2%,房屋竣工面积2008年比2007年有了一定的萎缩。
        从区域分布上来看,2008年以来房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区。具体来看,东部地区完成投资18325亿元,同比增长17.1%,增幅同比下降8.9个百分点;中部地区完成投资6287亿元,同比增长31.7%,增幅同比下降3.7个百分点;西部地区完成投资5967亿元,同比增长22.7%,增幅同比下降16.8个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部地区高14.6和5.6个百分点。说明政府在稳定东部及部分省份房地产开发投资的同时,要重点控制中、西部和一些增长过快省份的房地产开发投资。
        世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值,对房地产信贷意愿不足。同时,房地产金融调控政策并未有效放松,虽然央行在增加流动性,国务院办公厅“131号文”支撑合理的房地产开发贷款,但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅,在市场成交量持续低迷的情况下,一些房地产开发企业面临生存问题。从开发资金来源角度看,2008年1-12月,全国房地产开发企业本年资金来源38146.0亿元,同比增长1.8%。其中,国内贷款7257.6亿元,增长3.4%;企业自筹资金15081.3亿元,增长28.1%;其他资金15081.9亿元,同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元,下降29.7%。在开发资金来源结构中,个人按揭贷款下降比例最大,这部分资金实际上对开发企业现金流非常重要。
       国家发改委、国家统计局联合发布的数据显示,2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势,且下降幅度明显,到12月份成为负数:1月份上涨11.3%,2月份上涨10.9%,3月份上涨10.7%,4月份上涨10.1%,5月份上涨9.2%,6月份上涨8.2%,7月份上涨7.0%,8月份上涨5.3%,9月份上涨3.5%,10月份上涨1.6%,11月份上涨0.2%,12月份下降0.4%。2008年8月份是房价下降的一个重要时点,从该月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌,且下跌的城市数量不断增加,2008年12月份全国70个大中城市新建住房销售价格环比下降的城市有50个,二手住房销售价格环比下降的城市有52个。
        伴随着价格的调整,房地产市场陷入低迷,突出表现在成交量的急剧萎缩,房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局发布的数据显示:2008年1-12月,全国商品房销售面积为62088.9万平方米,同比下降19.7%,其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米,同比减少20.3%,期房销售面积为42459.7万平米,同比减少18.7%;商品房销售额24071.4亿元亿元,同比下降19.5%,其中的住宅销售额为20424.1亿元,同比减少20.1%,期房销售额为17714.6亿元,同比减少19.6%。从上述数据可以看出,2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩,且下滑的幅度还是较大,对于房地产行业的未来发展前景并不很好。
        图4是笔者从易居(中国)最近推出首部全面反映中国房地产行业发展动态的年鉴《中国房地产2008年年鉴》一书中摘出一个图表。从图4可发现,有12个城市的成交量被腰斩,包括宁波、天津、扬州、杭州、乌鲁木齐、南昌、成都、南京、福州、厦门、武汉、上海。其中福州、厦门、武汉、上海等4个城市成交量下滑幅度较大,同比降幅均达到或超过60%,市场成交极度萎靡。其中最受伤的两个城市厦门和福州,同属福建,可谓难兄难弟。
       宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速,其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比较大的行业。“买涨不买跌”虽不是中国特有的消费心理,但在房地产这样兼具投资和消费属性的特殊市场,消费心理往往起到决定作用。2008年12月份全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)的数据为96.46,比11月份回落2.0点,比2007年同期回落9.99点。这是该指数自2007年以来的最低值,也是该指数连续13个月环比回落,这说明房地产开发已经进入历史低潮期,进入“不景气”区间,企业投资信心和动力严重不足。
       受市场销量持续下降影响,全国商品房空置面积大幅增长。截至2008年12月末,全国商品房空置面积1.64亿平方米,同比增长21.8%。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长32.3%,增幅提高9.4个百分点。销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升,“一降一升”反映了房地产行业面临巨大的挑战。


      二、2009年1-2月房地产在继续下行
      由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变,由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化,这些影响都将对诸多行业产生作用,进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心,这是房地产市场面临的最大威胁。因此,2009年房地产市场的“调整进行曲”将依然继续。就房地产行业而言,1/3是经济的问题,1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响,价格下调、成交缓慢、观望情绪严重,典型的买方市场,虽然有政策的刺激,市场信心的恢复仍然需要时间。
       度过了难捱的2008年,我国的房市并没有在牛年伊始迎来大幅回暖的兆头,反而继续处在价格下行的通道。2009年1-2月,全国完成房地产开发投资2398亿元,同比增长1.0%,增幅比去年同期回落31.9个百分点。其中,商品住宅完成投资1682亿元,同比增长0.8%,回落21.8个百分点,占房地产开发投资的比重为70.2%。2009年1-2月,全国房地产开发企业房屋施工面积14.21亿平方米,同比增长14.2%;房屋新开工面积1.08亿平方米,同比下降14.8%;房屋竣工面积5651万平方米,同比增长29%。其中,住宅竣工面积4526万平方米,增长28.5%。2009年1-2月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2288万平方米,同比下降30%,降幅比去年全年扩大21.4个百分点;完成土地开发面积2647万平方米,同比下降15.5%。2009年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.2%,1月份降幅扩大0.3个百分点;新建住宅销售价格同比下降1.8%,比1月份降幅扩大0.4个百分点。2009年2月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为94.86,比去年12月份回落1.6点,比去年同期回落10.69点。从分类指数看:房地产开发投资分类指数为91.88,比去年12月份回落7.78点,比去年同期回落12.95点;本年资金来源分类指数为92.6,比去年12月份提高1.55点,比去年同期回落11.66点;土地开发面积分类指数为92.27,比去年12月份回落1.2点,比去年同期回落7.07点;商品房空置面积分类指数为95.46,比去年12月份回落4.72点,比去年同期回落16.06点;房屋施工面积分类指数为94.86,比去年12月份回落3.52点,比去年同期回落13.27点。


       三、2009年中国房地产面临的五种发展态势
      (一)全面推进保障性住房建设成为2009年房地产政策调控的焦点
        对于2009年来说,保障房无可置疑地成为了一个关键名词,保障性住房建设将成为2009年房地产市场稳定发展的首要突破口。国务院办公厅2008年12月20日在发布了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。意见提出,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。在2009年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新提出,2009年要全面推进保障性住房建设。计划以实物方式为主,结合发放租赁补贴,解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题;解决80万户住在煤矿、林区、垦区棚户区的住房困难家庭的住房问题;新增经济适用住房130万套。住房和城乡建设部副部长齐骥表示,2009年还会借鉴地方经验,酝酿出台解决“夹心层”住房困难问题的政策措施。2009年3月5日,国务院总理温家宝在十一届全国人大二次会议作的政府工作报告中对房地产市场2009年工作任务进行了阐述:“要促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施,稳定市场信心和预期,稳定房地产投资,推动房地产业平稳有序发展。”具体来说,报告对以下两点进行了重点阐述:一是“加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施,争取用三年时间,解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支撑力度,适当提高中西部地区补助标准;今年拟安排430亿元用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。选择一些有条件的地区进行试点,把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设,积极发展公共租赁住房。”二是“促进普通商品住房消费和供给,加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支撑。落实好支撑居民购买自住性和改善性住房的信贷、税收和其他政策。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场,加强住房市场分类管理。”政府工作报告对房地产行业的大篇幅阐述再次表明了政府高度关注房地产健康发展对于我国经济持续稳定增长特别是对2009年经济增长“保8”的重要性,对稳定房地产市场的信心和预期具有较大的促进作用。
      (二)谨慎松绑二套房贷政策,“70/90”政策或会放松
        根据国务院办公厅2008年12月20日发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照实行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。与此同时,温家宝总理在2009年的政府工作报告中再次提出对符合条件的第二套普通自住房购买者实行相关的优惠政策。目前,部分商业银行已对还清房贷的第二套住房购买者采用基准利率;而部分股份制银行则能享受贷款利率15%的优惠政策。显然,为刺激改善型住房需求的释放,二套房贷政策将成为新一轮楼市提振计划的焦点。
        从楼市低迷时期的成交情况看,目前最为坚挺的就是单价实惠的90平方米左右中小户型,“90/70”政策实施至今,加大供应成效已显现出来,楼市大户型产品一手遮天的不合理现象得到了有效遏制,平抑楼价的作用也基本显现。但希翼调整“90/70”政策的呼声依然存在,一些开发商认为,目前楼市需求较明显的除了90平方米左右的初次置业需求,还有很多120~130平方米左右的改善性需求。目前经过调整,90平方米的供应量已经不小了,一些楼盘甚至出现了130平方米卖得更俏的现象,就是因为此类房源在新上市的楼盘中反而显得稀缺。因此,在提振房地产市场需求的同时,2006年为调整住房供应结构而出台的“90平方米以下中小户型不得低于70%”的调控政策也有可能放宽。因为目前房地产市场存货价值虽然很高,但其中很大一部分还是土地,处于未开工状态。其中,开发商受规划限制而延缓开工是重要原因之一。更关键的是,今后三年保障性产品的供应比重将占全国住宅供应总量的五成左右,而这类产品都属于中小户型,纯粹的商品住宅也就没必要严格控制户型面积。一方面强化住房保障,另一方面也应使商品房更加市场化,这样将使开发企业能够自主的在风险和收益之间做决策,符合市场规则。
      (三)2009年最大的期待:静待房地产信托投资基金(REITs)出炉
        我国房地产企业融资渠道非常狭窄,主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中,民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”,以此换取国际投行的融资支撑。一旦市场风险来临,这些企业很可能就输在“对赌协议”上,失去控股权。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段,房地产企业要活下去就只能铤而走险。
        为了拓宽其融资渠道,2008年12月13日,国务院《关于当前金融促进经济发展的若干意见》明确提出“开展房地产信托投资基金试点”。“国九条”和“金融30条”都明确指出,要“创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道”。 房地产信托投资基金,也就是通常所说的“REITs”(Real Estate Investment Trusts),是通过信托或企业方式汇集投资者的资金,再投资于能够产生稳定现金流和收益的房地产,并将投资收益分配给投资者的金融产品。从本次源于美国的次贷危机导致的全球金融风暴可以看出,房地产业不良贷款是其重要诱因之一。而房地产投资信托可以有效减少银行体系所承担的巨大金融风险,也必将带动银行网点销售、资金结算、托管等系列中间业务的产生,为银行创造新的利润增长点。同时,可以拓宽我国房地产企业的融资渠道,促进房地产资本市场的形成,有利于房地产经营专业化和资源的优化配置。房地产金融多元化的趋势已经很明显,房地产信托这种屡次在地产企业出现融资困境的时候上场救火的现象已经开始引起了重视,如果能在政策上和运作方式上有所改善,改变房地产信托单纯的“救火队”的地位,日后完全可能成长为一种重要的房地产融资方式。由于银行开发商贷款不见松绑,使房地产投资信托基金在2008年一直是热门话题,但处于“呼而不出”的状态。境内首只REITs有望在2009年年内实现“挂牌”。不过,从试点到全面推行,依然有待“发行主体结构、资金募集方式、发行上市渠道以及交易与监管规则”等制度安排方面的落槌定音。
     (四)房价可望理性回归
       对国家或者整个房地产行业,其实不是特别怕价格走高,走低,最怕的是房地产市场没有成交量。什么情况下没有成交量呢,就是房地产价格走势不是十分明朗的时候。虽然2008年以来全国房价涨幅逐月回落,2009年2月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅创下新低,但不同地区差异较大,相对于居民购买力而言,房价仍然过高。当房价已经超过居民承受能力时,要使楼市回暖、拉动交易量上升就显得十分困难。  2009年的房地产市场主动地、自发地高位调整是很自然的、健康的选择。而如果交易量要继续放大,那么,交易价格势必还需要有一个下跌的过程。原因如下:第一,全球经济危机对中国经济带来影响。世界性通货膨胀和通货紧缩交织,全球通货紧缩来临,大量前期境内外的投机资金纷纷撤离资本市场和房地产市场,这些都将对中国的外贸、实体经济和股市带来冲击,从而使广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩,老百姓“囊中羞涩”,房地产市场有支付能力需求和消费意愿将进一步下降。第二,2009年住房供求将趋于平衡且供会略大于求。由于2008年房地产市场出现降温,因此2009年囤房囤地现象或将由于全球经济危机的蔓延而发生逆转。众所周知,在投机需求占半壁江山的情况下,住房已由生活必需品逐渐变成了投资投机品,大量的住房囤积在流通领域(在投机客和开发商手中),一旦市场和政策出现变动,昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给。第三,住房供应结构将日趋合理。由于我国保障性住房的短缺,以及住房结构的不合理性(主要是小户型的短缺),使得广大中低收入者要改善住房只能去冲商品房的独木桥,这也加剧了住房供需矛盾。好在政府及时发现了这些问题,出台了一系列包括廉租房和经济适用房在内的住房保障制度,另外,2009年“70/90”政策可能会放松,保障性住房的大幅增加,将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整。2009年—2011年的三年里,中央财政将投资9000亿元,用于廉租房、经济适用房和棚户区改造。相信伴随着经济适用房的上市,对缓解住房的供需矛盾会起到一定效果。
        近三年来国家实施的房地产宏观调控政策最直接的目的是稳定房价,稳定房价的目的主要有两个:一是防止因房地产泡沫过度膨胀引发金融泡沫,二是要安抚民生,解决低收入阶层的住房保障问题。从2008年的情况来看,挤出“泡沫”的目标已经初见成效,因此,最主要的还是要解决低收入者的住房保障,显然,这样的目标不是靠把房地产的价格迫到“非理性下降”的程度所能解决的,对此,决策者一定要有清醒的认识和把握,实现房地产业“理性调整”。所谓“理性调整”,是指房价、地价合理的下跌,回归理性,或者涨幅大幅放缓,下跌幅度在30%以内;销量下降,但价格下跌后有需求支撑,恢复也较快。
      (五)房地产行业的洗牌已不可避免
       随着房地产市场的进一步回调,以及国家宏观调控政策的改变,房地产企业的分化逐渐加速。2009年,房地产行业的洗牌已经不可避免,而且速度会越来越快。尤其是一批大量天价拿地、囤地的开发商可能会因资金问题面临出局,或不得不寻求项目合作。在政策方面,扩大内需十项措施对于房地产企业是个利好;但增加廉租房、经济适用房等保障性住房的投资收购和开发建设,将会对部分房地产企业造成冲击。而银行信贷放松,也会让那些信用资质好的房地产企业得到更多资金,或将加速整个市场洗牌的进程。同时业内人士表示,预计政府会继续出台一系列的后续政策,来引导整个房地产市场的并购与整合。
        2009年,房地产行业的新格局正在形成:首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等,一批中小开发商被淘汰,优秀健康的企业崛起壮大;其次是人才的集中,今后一段时间,很多优秀的专业人才会由中小企业流向大型正规企业,从而解决大企业的人才瓶颈问题。洗牌后,不具备专业开发能力和管理水平的开发商也将逐步被淘汰,以前开发商只要拿地建房就能赢利的发展模式难以为继。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理模式的重要性,从市场与项目选择、规划设计到运作实行等各环节将越来越追求专业化,对产品的品质高度将重于对项目效率的追求,进而推动房地产业进入产品时代。而策划与销售环节企业将面临更大冲击,除中小企业大幅减员外,洗牌影响更为深远,多数的销售代理将彻底转向二手房中介。而策划业务将与专业研究机构或设计机构整合,未来的项目策划不可能脱离产品设计与研究能力。大型专业设计企业,特别是拥有从前期管理策划到规划设计、建筑设计、景观设计、室内设计等全程服务平台的设计机构,将更具有综合价值。
       撑不住就倒下,市场规律就是这样。总之,2009 年洗牌之后的房地产行业将把资本实力与专业力量结合得更紧密,这些是其他很多行业的共同发展道路。资本与资源的集中,必将推动整个行业操作模式与产品水准均进入更高层次,房地产市场将上演“强者愈强”的马太效应。

(编辑单位:天津社会科学院)

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