亚洲城网页版 ca88 cc >>发展规划研究 总第49期 2012年>> 政经新解 打印 | 收藏 | 字体: | 阅读 次数 | 发布日期:2012/9/16
房地产
刘福垣

     房地产是人们对房产和地产的统称。在自然形态上,房屋离不开土地,房地产是不可分割的。但是在经济形态上,在产权结构上,它们是可以分开的,房产与地产可以是一个产权主体,也可以是两个产权主体,既可以联体流通,也可以分体流通。而在我国的经济体制改革过程中,形成了一个思维定势,好像房地产是一个产业,一种资产的代名词,产权只能联体转让。实际上,恰恰是房地产联体流通丢掉了中国特色,把社会主义的住宅市场变成了私人资本主义的房地产市场。我国目前价格飞涨的实际上是地产,而不是房产。只有房地产分体流通,才能大幅度降低住宅消费成本,确保广大工薪阶层都能租得起住宅。
     在土地私有制的条件下,土地的产权和使用权都可以流通,房产和地产两者的产权主体既可以是两个,也可以是一个,都可以改变。而在土地公有制的条件下,所有市场主体都是土地的主人之一,每个市场主体对每一寸土地的占有权都是等量的,因而都不能单独拥有土地的产权,不能单独行使处置权。只要坚持公有制,土地产权就不可能在所有者之间相互转让,是不能交易不能流通的,产权主体之间的关系是不能改变的,产权的转让就等于宣布公有制的改变或消亡;而土地占用是不可能等量的,因而占用者就必须支付使用权的价格即地租,否则就侵犯了公有土地的产权。这就是说,在土地公有制的条件下,能够转让的只是土地的使用权,而不是土地的所有权或产权。房地产联体流通,公产成为私产的陪嫁,使房产的产权主体获得了地产的产权,使公有土地变相私有化。瓜分或利用公有土地发个人的财,是许多人购房置业的真正动机。这就丢掉了中国特色,使我国的房地产市场走上了封建色彩浓厚的私人资本主义道路。
      在房地产联体流通的条件下,所谓住宅的升值,主要是土地的升值带来的。在公有制的条件下,土地升值,只是全民资产的增值,与房产主无关。随着时空的转换,土地因越来越稀缺而不断增值,房产的价值却在消费中不断降低。离开了土地,购房置业的价值就大大降低了。除了靠租赁经营获利的目的之外,个人购买住宅的投资意义不大。因此,如果没有逆调节措施,住宅以租为主的流通体制在我国的形成是顺理成章理所当然的。只要土地公有制不变,不管国民经济发展到哪一个阶段,以租为主的住宅消费形式是不会改变的。
      房地产联体流通是土地批租制度的产物。在这种制度下,使用者必须一次性缴纳50到70年的地租,不仅使国民经济分配的总量和结构严重背离价值形成的总量和结构,挤压了企业的工资和利润,也使房地产不能不联体流通。这必然大大提高一次性交易的价格,扭曲产业结构和消费结构,使房产的资本周转服从地产的周转,改变房产的流通规律。70年地租的利息和年租的利息对房租的影响是不可同日而语的,房租的价位在房地产联体流通体制下必然高于分体流通,这就大大提高了人们的居住成本。而70年级差地租的私有化,使房地产成为稳定获得高额利润的投资领域,租房不如买房也是毫无疑问的。于是,投资的欲望推动着价格的腾升,从而使任何调控措施都显得无能为力。
      我国目前的土地批租和住宅以售为主的局面是不可能长久的。错误的政策既然违背经济规律,必然要受到越来越严厉的惩罚,经过国家和个人巨大经济损失的教训,人们总有一天会回到规律上来。我国目前的土地批租和实际上的公寓楼单元批租、按揭等设计思路来源于香港。而香港是在极为特殊的历史条件下和极为特殊的国际经贸关系下形成的特殊经济体,是我国一个以特殊形态存在的中心商务区。香港人的财富相当大的部分是以房地产形式存在的,更准确地说是以地产的形式存在的。地产的真正价值在于其流动性,它必须转化为活资本,不断给所有者带来地租,随时能够把它的增值变为真金白银。而在香港中产阶级手中的房地产不过是消费品,房地产价格的升降只能刺激他们的眼球和心脏。他们面对一夜之间成为负资产者的尴尬境地,只能无可奈何的叹息。我国目前连自诩为中产阶层的人们都望房兴叹,而“房奴”们的尴尬处境就更是令人感到既可怜又可气。
      只有废除土地批租制度,使房地产分体流通,才能改变这种对国家和个人都十分不利的局面。实行房地产分体流通的新体制之后,房产的交易价格只由价值和供求关系决定,房产的所有者按年向土地管理部门缴纳地租,按年向税务部门缴纳房产税,住宅的供求均衡价格只相当于目前的三分之一左右。在劳资关系正常的条件下,所有就业稳定的人都能租得起住宅,中等收入以上的阶层都能买得起住宅,只有社会保障对象需要政府补贴房租。
      只要解决了认识问题,上述改革并不难,问题是如何处理房地产联体流通以来产权已经落入私人或企业手中的地产关系。其实,只要摆脱既得利益集团的干扰,也不是什么难事。
      政府要向房产业主们讲清楚,国有土地的产权是不能买卖的,在土地批租时业主们缴纳的是按当年租价计算的50年或70年的地租,获得的是使用权,不是产权。只要国家的土地规划不变,房产的产权不变,房产占用的土地可以永续使用,但原土地合同到期后必须按新制度逐年缴纳地租。
       房地产分体流通之后,马上停止地产使用权在使用者之间转让。如果使用者要放弃土地使用权,必须直接退还给所有者代表,即政府的土地管理部门。房产单体流通,同土地以外的其他资本品和消费品一样,租或售都是市场行为,与政府无关。但从房产成交之日起原业主的地产租赁合同视同终结,政府退还地租余额,由政府地产管理部门评估交易当下的地租价格,向新业主逐年收缴。实行这个措施后,在理论上可以认为房产交易价格中不再包括地产因素,在实际上是否包括地产因素要看交易双方博弈的结果,政府对此没有必要介入。即使房产价格中包括了产地因素也不可能太大,可以视作过去决策失误的成本,处理遗留问题不妨超然一点。
我国必须进一步明确,国有土地只有一个地主,即国有土地管理部门,任何机构、企业和个人占用城市建成区的土地都必须逐年向管理部门缴纳地租。机关事业单位、学校和军队也必须按市场价格向土地管理部门缴纳地租,任何部门和单位都不能享受减免地租的权利。这就基本上杜绝了利用国有土地为本单位或小集团谋利的寻租行为,有利于提高土地的利用率。
地租是国有资产的收益,不是财政收入,地租的使用不能纳入一般财政预算。政府动用地租必须经人大特殊批准。我国国有土地的地租主要应该用于社会保障开支,部分建成区土地的地租可以用于非建成区土地出租前的开发。无论是建成区土地,还是新开发土地的搬迁工作都是土地管理部门的业务,与房产开发建筑商无关。土地管理部门只要是按期收回土地,搬迁费用应该由房产主负责;如果政府改变土地规划,提前让房产主搬迁,必须与房产主协商搬迁条件。因此,政府的土地规划必须严谨精细,不能轻易变动。鉴于我国正处于城市化高潮期,政府有关部门的规划思想还不成熟,土地出租规模不宜过大,租期不宜过长。当前也必须防止规模过小、租期过短的现象发生。符合原规划的建筑物搬迁费用即使由政府负责补偿,也不应该允许低于正常折旧期就强制拆迁的现象发生。今后,我国对非临时性建筑物都应该提倡50年不落后、100年不悔恨的设计精神,所占用土地的可租期一般不应该低于70年。
       房地产分体流通之后,从制度上杜绝了靠土地发财的可能,囤积、倒卖地皮、地产泡沫等现象就进入了历史博物馆;土地使用权不能成为向银行贷款的凭据,目前鱼龙混杂的开发商队伍必然要重新洗牌,淘汰一大批倒卖土地、玩空手道的寄生虫,这将大大降低我国的建设成本,显著提高我国的资产质量;土地年租制,可以大幅度降低大多数居民住宅的消费成本和企业的工资成本,使我国可以比较容易地处理好房租和工资的关系,在劳动力正常再生产条件下,长期保持强劲的国际竞争力;在房地产分体流通的条件下,大多数人将会选择租赁消费模式,更多的房产可以同时显现消费品和资本品的双重属性,年年月月的房租现金流可以大大提高资产的流动性,这对我国的消费结构和产业结构都将产生积极的影响。特别是当人们把原来积累购房款的收入用于劳动力的正常再生产扩大再生产的消费之后,不仅促进消费品市场的繁荣,而且也将使我国劳动者的素质获得极大的提高,必然有越来越多长期被当作消费品的劳动力转化为人力资本,越来越多的人将更加注重经营自己的人力资本,我国的人力资本将会逐渐超过物质资本,从人力资源大国转变为人力资本强国。
      改变了房地产联体流通和单元楼只售不租的现行体制,级差土地收入落到私人手中的机会将越来越少,个人靠地产致富的可能性几近于零。这就从根本上杜绝了封建主义的分配关系,使全民公有土地的所有权在经济上获得了完全的实现,以不断增长的地租收入为支撑的社会保障制度将日益完善,使我国的市场经济成为名副其实的社会主义阶段的市场经济。房地产的分体流通,断了少数人暴富的财路,也减少了靠权力寻租的机会,大大降低了房价和房租,也就大大降低了城市化的门槛。这对化解农工潮、转变农民社会身份、改造农业生产方式具有重大的战略意义,可以使我国以较低的社会成本实现现代化和社会主义化,早日进入社会主义强国的行列。

(编辑系国家发改委宏观经济研究院前副院长,中国人力资源开发研究会会长)  

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