亚洲城网页版 ca88 cc >>发展规划研究 总第46期 2010年>> 政经新解 打印 | 收藏 | 字体: | 阅读 次数 | 发布日期:2012/8/15
住宅
刘福垣

       住宅是现代人类生存的基本条件,是劳动力再生产必要的空间设施。住宅具有消费品和资本品双重属性,租是消费行为,买是投资行为。住宅商品化是以劳动力商品化为前提的,一般工薪阶层的工资中只可能包括房租,不可能包括房价。因此,只有工资收入V的劳动者应该租房居住,有工资外收入M的人才可能购买住宅。我国现行的住宅政策和房地产流通体制严重违背了劳动力再生产的规律和住宅的经济属性,使广大居民消费结构升级卡在“住”的阶段,为人口城市化制造了巨大障碍,极大地抬高了我国发展的经济成本和社会成本。
        第一,大家必须正视现行的住宅体制是政府决策的战略性失误。住宅消费是劳动力再生产的重要组成部分,在工薪族的工资中住宅消费的含量是由劳动力再生产的规律和住宅的经济、物理特性所决定的。再生产劳动力的必要生活资料,吃、穿、住、用、行、教育、医疗等,在维持正常劳动力再生产过程中,需要一个合理的结构。其中每一种消费品都不可或缺,都有其必要的质量和数量要求。消费结构失衡,哪一种消费得不到必要的满足,都会引起劳动力的萎缩再生产。住宅商品化的程度应该与劳动力商品化的水平相适应,以劳动力价格包含房租为前提。而我国的住宅商品化改革和劳动工资改革严重脱节,在工资不包括房租、劳动力商品化不彻底的条件下,采取了一刀切的住宅彻底商品化政策,造成了绝大多数工薪劳动者买不起、租不起甚至住不起住宅的困难局面。在我国当前的情况下,耗费25%能够租到劳动力正常再生产所必要的住宅,应该是对工资水平的最低要求。而我国目前即使是公务员的工资中也几乎不包括房租,根本不可能靠工资收入租房居住,只有向银行贷款买房一条路可以选择。之所以形成这种局面,主要是我国政府的住宅政策设计违背了市场经济规律,严重脱离国情。
       第二,大家必须正视现行住宅流通体制已经造成的严重后果。房地产连体流通、土地产权变相私有化与我国的基本经济制度背道而驰,不仅使69年的级差地租落入私人手中,造成全民资产大量流失,而且人为地抬高了住宅的价格和租金,使房地产成为少数人发财的道具;居者有其屋的政策目标严重阻碍了劳动力的正常流动,使自愿失业的人口增加,加大了社会保障的难度;有求必应的银行按揭贷款超阶段地扩大了住宅的购买力,使许多人的消费行为转变为投资行为,这是我国住宅价格腾飞、租房不如买房的主要原因;住宅占用了大量消费其他产品应该使用的资金,使我国的消费结构、产业结构严重扭曲,内需不足片面依赖外需。当前,我国住宅的租、售价格都不是一般的偏高,对70%以上的普通百姓来说,是不可企及的天价。然而,中央政府控制房价的政策和老百姓对开发商的怒骂都不管用。迄今为止,中央政府出台的所有政策都没有触及住宅价格腾飞的三大动力:土地批租、高额税费和银行贷款。这等于踩着油门想刹车一样可笑。其实,即使目前的房价降低一半广大工薪阶层也买不起,也不应该买,农民工更是租不起甚至住不起。当务之急不是如何控制住宅价格水平,而是如何重新确定符合规律和国情的住宅流通体制。
       第三,改革的引导思想应该是明租、正税、除费、限贷,建立房地产分体流通,租、价、税分流的住宅流通体制。现行住宅流通体制的主要弊病是房地产联体流通,租、价、税费合一,这等于让购买者一次性购买产权主体不同的三个东西:全民的土地70年地租占房价30%左右;政府的税费占房价30-40%左右;开发商的建安成本加平均利润。这三种东西的价格都一次性地计入房价,严重违背了价值形成的规律,挤占了其他产业的工资和利润。即使开发商的成本利润率达到100%,与地方政府以租、税、费形式得到的300-400%成本利润率相比,也是小巫见大巫。因此,解决我国住宅体制改革的主要对象实际上是地方政府。
       大家应该通过人大立法,明确住宅建设用地一律实行年租制,废除批租制。进一步明确全民土地产权不能交易,一切地租归全民所有,房地产必须分体流通,房价中不包括地价,房产主必须逐年向全民代表机构缴纳地租。为了从根本上理顺房地产的产权关系,杜绝级差地租的流失,明确规定土地使用权不许在占用者之间互相转让,在土地出租前就明确每年调高租金的幅度。收税是政府行为,收费是商业行为。大家应该把政府为居民住宅消费服务所需要的一切费用名正言顺地堂堂正正地统一纳入资产税的范畴,废除一切名目的费种。资产税不应该和购买住宅的交易行为直接挂钩,也不应该一次性收几十年,而应该逐年向业主征收。通过明租、正税、除费,使住宅的价格成为名副其实的资本品的市场价格,由建安成本、平均利润和供求关系来决定,使一次性交割的住宅价格降低到目前的1/3。
        第四,为了向以租为主消费模式回归,政府应该成为最大的房东。消费者一旦拥有了自己居住住宅的产权,住宅就只剩下单一的消费品属性,社会资本的流动性就要大大降低,这对国家和个人都是不利的。因此,应该确定以租赁消费为主体的住宅流通模式,尽量使我国的住宅同时保留资本品和消费品双重属性,对房产主是资本品,对消费者是消费品。为了转变住宅的消费模式,大力培育住宅租赁市场,政府应该为住宅租赁市场的形成创造政策环境,大力扶持房屋租赁业和相关中介机构的发展。为了推动二手房逐步向从事住宅租赁业的企业集中,减少呆滞在纯消费领域的住宅,在政策上对单一消费品功能的住宅应该视为豪侈性消费品,其资产税应该高于具有资本品属性的住宅,对超过居民平均居住面积的住宅实行累进资产税。为了加速房产资本流通,节约社会保障开支,有个人房产的家庭不能享受社会保障待遇。他们必须卖掉房产,租住符合社会保障标准的住宅,卖房收入消耗之后才能享受政府的生活补贴。通过上述政策的引导,使大多数工薪阶层恢复正常的消费心态,选择租赁消费的理性模式。鉴于工薪劳动者工资偏低,住宅租赁市场严重短缺的局面一时难以根本改变,政府应该在一定时期内承担最大房东的职能。政府直接经营一部分住宅,使占城市居民15%左右的低收入户能租到保本微利的低租房,并为占城市居民5%左右的困难户补贴房租。只要政府控制了这20%左右的城市住宅的供应,市场上的租售价格就可以基本稳定在与国民经济发展阶段相适应的目标范围内,以租为主、租售并举的格局就会逐步形成。
       第五,对农民工的住宅,政府要早做战略安排。今后需要政府格外关照的最低收入家庭主要是由农民新转化的市民。为在2020年实现所谓全面小康社会的目标,每年至少要有2000多万农村人口转化为城市居民。这些新进城的家庭基本上都是低收入阶层。在三年到五年的启动期间,政府至少每年要准备近700万套标准住宅作为周转房,至少需要投入8400亿元。这笔资金数量相当巨大,但如果不投入,2020年想达到全面小康只能是画饼充饥。目前,全国有660个城市,按人口平均增长幅度投入,10万人的城市平均每年只需要投入2.2亿元,100万人的城市平均每年需要投入22亿元。未来17年扩容最快的城市将是30万人到150万人口的大中城市。中央政府应该重点支撑这些城市扩大低租房建设。这些城市自己负责平均数,中央政府再给担保贷款一个平均数。这样既可以使这些城市加快扩容速度,又可以减轻其他城市的压力。政府用国债或抵押贷款每年向开发商订购700万套住宅,是最简单可行的办法。住宅投资回收的速度要比高速公路迅速和可靠得多。经过政府若干年的示范,战略投资者很快就会看到这是一个风险较低、赢利较高的投资领域,政府就可以逐步减少直接投资的数量。
       第六,为了让大多数人能租得起住宅,政府应该逐步理顺工资和房租的关系,不断提高最低工资标准。现阶段,最低月工资中房租占25%左右,比较符合我国经济发展的实际水平。对于消费者而言,不管买房消费还是租房消费,每个月的住宅消费都是劳动力再生产的组成部分。鉴于我国在相当长的历史时期内劳动力市场都是供大于求的局面,为了统筹协调解决就业问题和保持国际竞争力之间的关系,政府必须制定最低工资和最低居住标准的政策和相关法规。政府制定工资政策时,应该明确最低工资也必须包括房租。最低工资中的房租含量,必须能租到最低标准的住宅。笔者认为我国目前最低标准住宅应该是建筑面积60平方米左右,两室、一厅,厨、厕、水、电、气俱全,可以安全使用50年以上的一套住宅。建筑标准不应该过低,要有一定的超前意识,否则会造成浪费。
      如果实现了上述改革,广大工薪阶层都能租得起住宅;中等收入阶层既可以租也可以买公寓楼住宅;中产阶级和高收入者自由度更大,既可以租也可以买公寓楼住宅,还可以买别墅。理顺了经济关系,所有住宅都成为完全商品,自由租赁、自由买卖。
       最后,大家应该以平常心看待住宅价格的未来走势。价值规律是不以人的意志为转移的。在城市化高潮时期,城市住宅供不应求的局面短期内是难以改变的。如果还继续倡导大多数人都拥有住宅的产权,银行继续坚持有求必应的贷款方针,即使经过住宅流通体制改革,住宅供求平衡价格W降低到目前的1/3,其实际的市场价格P还会大幅度上涨。即使大家选择了以租为主的住宅消费模式,银行停止贷款,房租和房价也是逐步上涨的趋势,不过是比釜底抽薪前上涨得平缓一些。在市场经济条件下,大家不能指望房价不动,政府的政策能够确保价格形成机制合理,住宅租价上涨和工资提高同步,就相当不容易了。即使我国的住宅市场进入了无可挑剔的境界,也不能指望任何人在任何地方想租房子就一定能租得到,一定能租得起。只要有市场经济,就不可能有这样理想的状态。
       开发商不是慈善家,不是政府,他没有控制物价的义务。况且,在卖方市场的条件下,物价上升的主要动力是买方竞争,而不是卖方竞争。房价的上涨是市场机制在抑制买方,告诉人们这个时期、这个地方住宅资源短缺,不应该再增加居民了。在这种情况下,如果政府顺应买方的情绪人为地控制房价,实际上是同市场机制对着干,不让无形之手发挥它应有的作用。政府有责任在体制和机制上保障大多数有稳定收入来源的劳动者都能租得起、租得到住宅,但没有责任确保大多数人都买得起、买得到住宅。目前正是由于没有购买力的人硬是要贷款买房子,才把住宅给买贵了。如果大多数人都能量力而行,开发商们能否保得住平均利润都将是个问题。
       大家应该清醒地认识到,不同发展水平的城市应该有不同的最低工资标准,最低标准工资中都应该包括最低房租含量。北京、上海等特大城市的住宅市场早已经是国际市场,房价和房租大大高于全国平均水平是正常的经济现象。这说明这类城市人口量的扩张已经达到或超过临界点,承担不了这种工资成本的产业和企业应该向外转移。在经济结构变化的同时,人口结构也应该发生相应的变化。“长安米贵,居大不易”的局面是迟早要出现的,这是规律使然。不如此,哪还会有其他城市发展的空间和时机?资本是没有祖国的,工人阶级也是没有祖国的。哪里工资高,哪里房租便宜,人们就应该到哪里去谋生。市场经济总有一天会让人们懂得这个道理的。
       总而言之,既然我国的劳动力已经普遍商品化了,住宅也就不再具有准公共品属性,由价值和供求关系决定住宅价格是理所当然的。如果住宅价格是市场机制自发形成的,不存在价位水平高低和是否合理的问题,有多少人买不起说明有多少人不应该买,有多少人租不起就说明有多少人应该迁移或应该享受政府补贴;市场规律是房租决定工资,而不是工资决定房租,承担不了含房租工资的企业不是应该关闭,就是应该迁移。政府的责任是规范市场秩序,排除非市场因素对住宅价格的影响,不应该直接干预价格水平的高低,为租不起住宅而又不可能迁移的居民补贴房租。而我国目前恰恰是住宅价格形成机制受到了非市场因素的强烈干扰。在工薪阶层工资中不包括房租的条件下,政府大力推行居者有其屋、土地批租和给没有偿还能力的人贷款的错误政策,严重扭曲了住宅市场的供求关系,使住宅的经济物理属性与劳动力再生产规律严重背离,造成应该租得起的人也租不起的尴尬局面。政府没有理顺市场按要素分配和社会保障分配的关系,却以低收入群体住宅保障为理由,直接干预住宅价格,靠行政量力推行什么经济适用房、限价房、廉租房,限制住宅的户型面积结构,使住宅市场形成了一物多价、半计划、半市场的混乱状态。


(编辑系国家发改委宏观经济研究院前副院长,中国人力资源开发研究会会长)

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