亚洲城网页版 ca88 cc >>发展规划研究 总第43期 2010年>> 一线建言 打印 | 收藏 | 字体: | 阅读 次数 | 发布日期:2012/8/7
中小城市商业商务集聚区布局的探讨——以如皋为例
张落成 王 辰

       商务功能是现代城市最基本的职能之一,这是由城市内在属性决定的。尽管并非每个城市都必须拥有中央商务区(CBD),但每一个城市都应该有自己的商业商务设施集聚区。当商业商务集聚区发展到一定规模,将逐步演变为中心商务区(CBD)。商务设施形成空间集聚有助于城市更好地发挥自身的商务职能。如皋尽管目前还不具备发展建设CBD的条件,但完全可以建设自己的商业商务集聚区,当城市发展到一定规模以后,再建设中心商务区。
        如皋地处长三角中部、通泰交界,南襟沪苏,北连苏北,水陆交通极为便利,商贸历史底蕴深厚。土地总面积1477平方公里,2007年人口141.01万人,常住人口126.67万人。近年来如皋市服务业总体态势持续增长,但服务业的区域竞争力不强。2001-2006年间第三产业增加值年均增长17.23%,社会消费品零售总额增长了近1.85倍,平均增幅达到24.8%。批发零售业、邮电运输业、金融保险业及住宿餐饮业产值分别比2001年增长了186%、76.22%、50.7%和269.4%,至2006年其第三产业增加值达到61.39亿元,批发零售业产值15.19亿元,金融保险业产值4.16亿元,邮电运输业产值8.67亿元。


      一、区位选择
     (一)不同模式比选
      从实践上来看,国内一些城市的商业商务中心在区位选择上存在以下几种模式:
      老城区开发模式。在这其中又分为不同的种类,有的是依托老的商业中心来开发,如北京;有的是依托老的学问中心来开发,如西安;有的则是混合开发,如重庆。这些城市的CBD几乎都表现为由分散到集聚的发展趋势,尚未达到多核跳跃式发展的阶段。
      新城区开发模式。这些在新区开辟CBD的城市鲜有成功的案例。广州、杭州、郑州、南昌CBD的发展都未达到预期效果。毕竟中国绝大多数城市都不具备诸如纽约、东京、巴黎CBD一般的“多核”式跳跃发展的条件,因而脱离了原有城市基础,集聚不到人气和各种要素。
       老城和新区共同开发模式。典型代表为上海。这种城市往往是具备比一般中心城市更大的用地规模和人口规模以及更雄厚的经济实力,其传统的城市中心由于过度开发已经不能满足经济持续增长所带来的商务办公面积增长的需求,从而开辟新区建设CBD。
       就县级城市如皋而言,无论是经济实力还是人口规模都与北京、西安、重庆等特大城市存在相当大的差距,本身商务设施并不完善,规模与水平有待提高,空间分布上也不够集中。从如皋的城市规模、政府财政实力、商务设施发展现状等方面考虑,开发新区来建设商务集聚区显然不够合理。因此,如皋目前比较适合于第一种模式,即在老城区内依托现有商贸中心集中力量加强商务集聚区的建设,完成商贸功能向商务功能的职能转变。
     (二)商业商务集聚区选择
       商业商务集聚区是在传统商业中心基础上发展起来的,功能上逐渐完成由商贸为主向商业商务为主的转型。如皋处于商业商务集聚区的培育期,因此商业商务集聚区的开发建设应以现有的商贸中心为依托。从如皋商业发展现状看,如皋市区商业、金融业目前主要集中于城中心文峰大世界和城南大润发商业广场两大片区。对文峰大世界和大润发商业广场的交通区位、发展基础、商务氛围与开发潜力等商务集聚区区位影响因素进行综合比较,论证如皋适宜商务集聚区发展的最佳区位。
        交通区位比较。文峰大世界地处如皋城区地理中心,位于主城区横纵两条主干路中山路与海阳路交汇处,交通区位优势明显。适宜承担城市经贸商务活动的中枢功能。大润发商业广场位于城区横纵两条主干路福寿路与海阳南路交汇处,也具备较好的交通条件。但从区位上看,大润发商业广场属城南片区,地处如皋城区边缘地带,远离城市中心,在商业要素和人气的集聚上明显不及文峰大世界,难以发挥商务活动的中枢集散功能。
         发展基础比较。根据如皋各镇商业网点统计表,文峰大世界营业面积4000平方米,年营业额5200万元,从业人员173人。其中年营业额和从业人数均居如皋市域所有零售业网点之首。而大润发大卖场于2007年11月份开业,营业时间不足1年,处于试运营阶段,发展基础不及文峰超市。
        商务氛围比较。文峰大世界周边有西欧国际广场、上海华联如皋卖场、上海农工商超市、台湾万家福商场、肯德基、时代超市、苏宁电器、永乐电器、国美电器、五星电器连锁店等知名企业10余家,商场商铺1000多家,年营业额超25亿元。酒店、休闲广场、旅游景点等配套设施齐全,具有良好的商务氛围。大润发商业广场的建设正处于起步阶段,在商业业态将以休闲、购物、餐饮、娱乐为主,周边商务设施不具备建设CBD的集中性要求,商务氛围不足。
        开发潜力比较。文峰大世界及其周边地区开发历史悠久,商业基础良好,建筑密度较大,因此土地存量比较有限。此外,根据《如皋市城市总体规划(修编)2005-2020》要求,文峰大世界对面、海阳路西侧规划了大面积文物保护区,因此在空间规模拓展上文峰大世界地区存在较大限制。大润发商业广场靠近城郊,周边建筑密度不高,土地供给充裕,具有较大的发展潜力。
        综合比较,文峰大世界地区在交通区位、发展基础和商业氛围方面明显优于大润发商业广场地区,即便其发展潜力不足,但对于处在商业商务集聚区培育阶段的如皋而言,文峰大世界地区仍是建设商业商务集聚中心的最佳区位。


       二、规模确定
       商业商务集聚区的规模包括两个方面:用地规模和从业人员规模。规模过大,不仅会造成开发筹资难、资源闲置和服务人员效率下降,也会延迟形成商业商务集聚区功能的进程。反之,规模过小则会影响商业商务集聚区的集聚能力,不能有效发挥服务功能,地域过小,缺少必要的回旋空间,从业人员过少,无法满足服务需求。此外,还应根据集聚区得用地规模和从业人员规模,对集聚区建筑的合理高度进行测算,为集聚区建设提供科学依据。
     (一)用地规模测算
      到目前为止,尚没有完整、系统的方法来确定商业商务集聚区的用地规模。对国内外已经公认成型的CBD用地规模进行归纳与梳理,参考可以借鉴的经验数据,作为确定如皋市商业商务集聚区的重要依据。
通过对国内外主要城市CBD用地规模情况进行总结与分析,可以得出以下结论:(1)各个城市的CBD用地面积大致上在1~4km2范围内。土地面积的大小与中心城市在世界城市体系中的地位相关性不大。(2)CBD用地面积占市区面积比例在0.45~1.18%之间,其中除上海为1.18%,高于1%外,其余各市均在1%以下。
        如皋市地区生产总值(108.27亿元)和第三产业增加值(61.39亿元)在江苏省各县(含县级市)处于均中上游水平,与发达的江阴、昆山、常熟、张家港等城市存在较大差距,未来较长时间内产业发展仍将以制造业为重点,虽然服务业比重会逐步提升,但提升的幅度不会太大。根据如皋经济与服务业的实际情况及发展趋势,其商务集聚区将以服务本地区为主,因此其用地规模不宜过大,占城区面积比例应低于国际大都市CBD用地面积占市区面积比例的下线(0.45%)。此外,大家还可以参考国内大城市区级商业中心用地规模指标,例如上海普陀区。
        上海市普陀区面积54km2,与如皋城区面积相当,其商业中心面积0.1km2,约占该区面积的0.19%。考虑到如皋商务集聚区除了要提供购物、休闲、餐饮、娱乐等商业功能外,还应承担金融保险、信息咨询、居住、教育等职能,因此其用地面积占城区面积比例应高于上海市普陀区商业中心,取该比例为0.4%,乘以其城区面积(45.39km2),可得如皋商务集聚区用地面积在0.18 km2左右较为合理。
      (二)从业人员规模测算
        商务集聚区从业人员规模一定程度上可以反映商务活动规模与服务的水平。从发达国家CBD成熟发育的城市资料来看,CBD的就业人口占城市总人口的比例高低不一,最高为6.1%,最低1.9%,平均为4.3%。
如皋第三产业占GDP比重为34.1%,在江苏省65个县(含市区、县级市)中排名23位,第三产业从业人员占总从业人员比重为32.5%,在江苏省65个县(含市区、县级市)中排名25位,第三产业发育程度不高,更无法与以服务业为主导产业的世界顶级城市相比。因此,商务集聚区就业人口占总人口比重不宜过大,应低于国际大都市CBD就业人口占城市总人口的比例下线(1.9%)。此外,考虑到如皋未来工业化、城市化的高速发展,其总人口和第三产业发展水平均会有较大增长,商务集聚区就业人口占总人口比重也将随之增高。根据《如皋市城市总体规划(修编)2005-2020》,到2010年,全市总人口将达到145万,取该年商务集聚区就业人口占总人口比重为1%。到2020年,全市总人口将达到146万,取该年商务集聚区就业人口占城市总人口的比例为1.5%,据此可以推测到2010年,如皋商务集聚区就业人口将达到1.45万人,到2020年,商务集聚区就业人口将达到2.19万人。


     三、功能定位与布局引导
    (一)功能定位
      商业商务集聚区功能一般分为中心职能和非中心职能。中心职能包括中心商业职能和中心商务职能两大部分.前者由零售商业、批发、餐饮等组成;后者包括金融、保险、房地产、信息咨询、专业技术服务、旅馆、旅游等。非中心职能包括居住、政府机构、教育、医疗卫生、工业、仓储等。从商业商务集聚区的发展阶段看,各大城市集聚区的发展都是从商业功能发展到商业、商务、居住等功能的混合,实现商务集聚区功能的升级,并向综合化、生态化发展。
      根据国内外顶级城市商业商务集聚区功能结构的演替规律,结合如皋市的经济实力、服务业水平和商务业发展现状,其商业商务集聚区的功能定位为:以零售商业为主导、金融、信息咨询、专业技术服务为拓展、集餐饮、居住和教育为一体的地区性多功能商务集聚区。逐步完成商贸功能向商务功能的职能转变,将商业、商务、服务、生活有机地结合起来,避免由于功能结构单一而导致的商务集聚区空心化与衰落。
    (二)功能区布局引导
      商业区。依托文峰大世界及其周边地区的商业基础,在海阳路以西、中山路以北、水绘园南侧布局商业区,主要布置大型超市、新型百货商场与专业店。
      商务办公区。整合现有的商务设施,在中山路以南、海阳路东西两侧布局商务办公区,主要布置金融、信息咨询、专业技术服务等办公楼。
休闲区。提升商务宾馆、酒店档次,在海阳路以东、中山路以北、水绘园景区西南侧布局休闲区,主要布置餐饮、娱乐设施与休闲广场。
生活区。在商业区西北部,安定广场以北、海阳路西侧商务办公区西南部,如皋师范以西、海阳路东侧商务办公区东部分别布局三个生活区,主要布置住宅和教育设施。

(编辑单位:中国科学院南京地理与湖泊研究所,亚洲城网页版 ca88 cc)

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